自从大多数一。二线城市放开限购以来，房地产市场形势并没有如房地产商预期的好转，于是放开限贷就成了房地产商的最后一根救命稻草。但是从2014年上半年的数据看，银行已经拖不动房地产这艘大船。
国家统计局数据显示，从商品房销售情况看，2014年上半年，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，下降6.7%。
央行数据显示，2014年上半年，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。
从以上数据可以看出，2014年上半年商品房总的购房首付比例是7成，银行按揭比例是3成（9389亿元除以31133亿元），已经超过了国家规定的二套房6成首付比例。可以得出两个结论：一2014年上半年购房的主体是可以轻松掏出高首付甚至全款的有钱投资者，投机者，而不是东拼西凑凑足首付的狗屁刚需。放开限购就是想忽悠有钱人大胆炒房，放弃三，四，五线城市保一，二线城市房价。问题是天量的二手房卖给谁。二银行已经提供不了充足的按揭贷款保证房地产的畸形发展。2013年房地产商品房销售额8.1万亿元，2013年银行系统全年人民币贷款增加8.89万亿元（其中就包含了2013年的全部按揭贷款），同比多增6879亿元。如果2014年房地产商品房销售额与2013年相当，8.1万亿元，按平均首付3成.按揭7成计算，需要银行提供5.67万亿按揭贷款，按平均首付4成.按揭6成计算，需要银行提供4.86万亿按揭贷款，按平均首付5成.按揭5成计算，需要银行提供4.05万亿按揭贷款。在中央大力提倡调结构，支持实体经济的背景下，银行系统在总量8,9万亿的贷款盘子中，有可能拿出4,5万亿甚至更多用于按揭贷款吗？更何况房地产企业也要银行提供开发贷。要么是有钱人自掏腰包玩击鼓传花游戏，要么是银行恶性放贷把房地产泡沫继续吹大。否则房地产企业只有降价走量一条路。
中国住房按揭贷款已经实施了二，三十年，包括经历了疯狂的4万亿，2014年上半年个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%。按2013年6月到2014年6月一年总的按揭贷款额为16691亿计算，假设2014年整个银行系统按揭贷款额度增长百分之十，达到18360亿元，2014年上半年已经放款9389亿元，下半年银行系统可用的按揭贷款额度为8971元，如果2014年房地产商品房销售额与2013年相当，8.1万亿元，2014上半年商品房销售额31133亿元，下半年商品房销售额就要达到5万亿，那么2014年下半年总的购房首付比例就要达到八成二，比上半年还要高。绝大部分刚需就没你什么事了。看有钱人炒房得了。
商品房价格的疯狂上涨，银行的按揭贷款功不可没。国民只要首付二，三成就可以透支未来二。三十年的收入购房，按揭贷款的杠杆效应可见一斑。但是世事难料，房价上涨速度远远超过按揭贷款额度的增长速度，2014年上半年整个商品房购房的首付比例已经达到了7成。银行按揭贷款的杠杆效应大大减弱。以后再买房子要么难贷到款，要么自己提高首付比例。绝大部分的所谓刚需已经失去了凑足首付的能力。
很多人有一个认识误区，认为只要凑足首付，银行总能解决余下的按揭贷款。只要银行一提支持房地产，房价就要上涨。实际上银行每年总的贷款规模都是前一年就确定好了的。一般情况下不会轻易增加。各家银行，各个省市，各个行业都会分到一定的贷款计划，也就是所谓的额度。并不是银行随心所欲地想贷多少就贷多少。中央政府当前的主要目标之一是社会稳定，每年政府工作报告都会把控制CPI作为重中之重，银行乱发贷款，引发通货膨胀，引起社会动荡是中央政府难以容忍的。正是有贷款额度的存在，满足不了社会融资需求，所以就有啦民间借贷，理财产品的出现。民间借贷，理财产品不仅利息高，而且民间借贷是会要人命的。没有那一个老板只欠银行钱会跳楼的。
之所以会出现银行按揭贷款难是房价上涨速度远远超过了按揭贷款额度的增长速度，房地产自己把自己玩残了。一个简单的假设：房地产商做了10套房子，每套15万，有12个人想买，银行有100万的按揭贷款额度，10个人每人掏5万首付，按揭贷款10万买了房子。房地产商，买房人，银行三者皆大欢喜。房地产商有钱赚，房地产商就拼命建房，拼命涨价。5年后，房地产商做了20套房子，房价涨了3倍，每套45万，银行按揭贷款额度也涨了2倍，有200万，这20套房子也都有人想买，也都能东拼西凑凑足15万首付，但是问题来啦，200万银行按揭贷款额度每人贷30 万只能贷给7个人。要想把这20套房子都卖掉，要么买房人把首付都提高到35万，每人贷款10万，要么房地产商把每套房子价格降到25万，买房人每人首付15万，贷款10万。否则这20套房子总会有几套卖不掉.目前房地产商是羞羞答答不愿意降价，这也是2014年上半年商品房总的购房首付比例为什么会达到惊人的7成。提高购房首付比例的结果就是绝大部分穷刚需根本凑不齐首付。
出现银行按揭贷款难，让忽悠中国人几十年的美国老太太和中国老太太的故事终于讲不下去了。这个故事本身就是包藏祸心的，有三件事故事是不会告诉你的：一国外按揭贷款的年年利率是低不过百分之一，高不过百分之三。二国外按揭贷款断供后是房子归银行，贷款人和银行再没有一毛钱的关系。但是中国是银行收了你的房子，卖了你的房子，抵不够你的贷款额是要你继续还的。而且你还会上银行系统的黑名单，以后一分钱都借不到。三在美国银行收房是可以申请政府出动特警的。中国是要维护社会稳定的，如果你只有首套房，一旦你真的还不了按揭贷款。你的房子可以名义上给银行收走，给法院拍卖，只要你坚持不搬走，很难有人可以赶走你。如果你家庭成员中有重病，残疾成员，更是谁也拿你没办法。只是以后你和银行不能有一分钱的往来。大家可以想象一下，如果全国出现大规模断供现象，有那一个城市会动用行政，司法力量把成千上万户首套房断供者赶出房子，让银行和客户之间的经济问题成为政府自己的社会问题，政治问题。尤其是如果出现了死人事件，群体事件更是天大的麻烦。银行根本没能力靠自身把断供的首套房收回来，一切损失只能自己承担。这也是银行系统一有断供出现就会如临大敌的缘故。
银行按揭贷款难是今后的新常态。按揭贷款额度的限制（8.1万亿的市场，2.1万亿的按揭贷款额度）使得按揭贷款渐渐成为稀缺资源。一中国百分之九十的家庭是没有能力一次性全款购房的，在现在的形势下，除非你不怕血本无归，否则是没人敢民间借贷的。这百分之九十的家庭只要购房，就必须申请银行按揭贷款，这时你在银行系统有关系就容易贷到款，没关系就很难贷到款。二今后银行的个人住房贷款审核时间会越来越长，门槛会越来越高。大家都知道挤兑可以让银行破产。除非银行行长全部都是猪头，把全年的按揭贷款额度集中在一个时期发放，形成一段时间有求必应，市场一片繁荣，然后一分钱也贷不到，给市场致命一击。否则银行按揭贷款的发放形式必然是像挤牙膏一样一年十二个月每个月安排一部分，让市场不至于完全失去信心。指望放松限贷后申请按揭贷款就很容易了是白日做梦。这也是为什么现在银行个人住房贷款审核时间会越来越长，门槛会越来越高的原因。现在已经有银行开始审核客户资格了。
在银行按揭贷款有额度限制的情况下，(一)放开限购，就是让一,二线城市抢三，四，五线城市的额度。一。二线城市都是所在省份的政治，经济的中心。有些城市的书记甚至是省委常委。一。二线城市在本省的话语权远远超过三，四，五线城市。一。二线城市可以向银行施压，使得银行按揭贷款额度向一。二线城市倾斜。在一个省银行按揭贷款总额度不变的情况下，只能是减少三，四，五线城市的额度，放弃三，四，五线城市保一，二线城市房价。（二）如果放开限贷，根据银行嫌贫爱富的本性，站在银行经营者的立场，大部分按揭贷款绝对会流向有房有车，有资产的有钱人，而不是断供后也难以赶出去的首套房的穷刚需。放开限贷，就是让多套房的有钱人抢没房穷刚需的大饼。穷刚需申请按揭贷款更加困难。更加恶劣的是，放开限购是地方政府鼓励炒房。放开限贷是国家鼓励炒房的明确信号。
放开限贷已经成为房地产利益集团最后的核诈弹。大家都知道核弹的最大威力不是发射后，而是在发射架上。看到放开限购没有取得预想中的效果，房地产利益集团的各路代言人又纷纷跑出来鼓吹放开限贷，极力鼓吹放开限贷的效果，好像一放开限贷，房价马上就会调头上涨，现在不买房子，十年买不起房。可惜房地产利益集团的代言人不是小川，就是小川也没有办法大规模增加按揭贷款额度，更没有权力调整限贷政策。时间更不在房地产商一边，中国房地产商不像李嘉诚一样自身资金充足可以龟速开发，大部分房地产商自身资金只有百分之二，三十，其他百分之七八十时间到了是要还本付息的。房地产商与其还在幻想大捞一把，不如回到实际，怎么样把房子尽快卖出去。
一、第二套房首付比例凸显澳大利亚房产贷款的优势和灵活度
第二套房首付比例凸显澳大利亚房产贷款的优势和灵活度
澳洲买房---西蒙斯，世代相传高品质!
国内新的房贷政策真的出台了，为了合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，因此加大差别化信贷政策执行力度。
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
而相对于海外房产投资市场，尤其是澳大利亚凸显其优越的房产贷款优势和贷款产品的灵活度。为什么这么说呢?
1. 对澳洲房地产感兴趣的国内房产爱好者和投资人而言，如果房产项目选择正确，是银行等贷款机构认为低风险的区域，即使是外国人，同样有机会获得80%的澳洲银行的房贷产品;
2.国内的银行对贷款人的年龄有严格限制，超过60岁不能贷款了，如果45岁，贷款期限是15年，50岁呢?就只能是10年了，因此每个月的还贷压力徒然增加不少;而澳洲房贷产品对本国及海外房产投资人的年龄没有限制，即使您现在已经60岁了，您同样可以贷款30年，享受和澳洲本地人一样的贷款利率;
3.国内银行对投资人购买的房产的建造年份有限制，如果是10年的二手房，您只能只能贷款20年，如果是15年的二手房，就贷款15年，以此类推;如果超过30年的房子，银行就不会提供贷款了，这也是为什么谢国忠先生(独立的经济学家)说到的———从长期来看，中国房产的价值趋于零的原因，中国房产失去了融资价值和抵押价值;反观澳洲房产市场，对房子的年龄没有要求，即使是70年的二手房，同样能够获得30年的贷款，同样享受跟新房一样的贷款利率;
4.国内银行的基准贷款利率是6%，因为是第二套，甚至是更多套，因此上浮10%—30%不等，反观澳洲目前的优惠贷款利率是6.06%，比国内的贷款利率还更低;
5.国内银行要求房产贷款人连本带息一起支付，而澳洲可以周还款，月还款，和季度还款，海外房产投资人可以选择只付利息，不还本金长达10年，大大节省了作为房产投资人的现金流，可以轻松实现以租养房的梦想;
6。。。。。。，相对于国内的房产市场，贷款产品，空置率，租金回报等方面，澳洲房产市场的优势还有很多，对此感兴趣的朋友，可以随时咨询我。
作者介绍：(Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略专家) ，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliulei
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二、李稻葵：房产税是良税非恶税 房产税比例应低于1%
“微信上关于房地产业将发生巨变的说法不是我说的。”全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵昨天在接受北京晨报记者采访时说，今年总体上讲，房价进入了一个新阶段。房地产从过去单方面的涨，变成了多元的不同地区有涨有跌新格局，多级分化，而且这样的格局还会持续相当的年份。
不同意房地产巨变论
“我不同意‘房地产面临巨大的变革’这样的说法，‘暴跌、硬着陆’这样的说法，我都不同意。”李稻葵说，“去年有人冒充我写了一篇文章，在微信上流传，说房地产业将出现巨变，那不是我的文章。”而他的观点是，房地产今年进入一个新的发展阶段，有涨有跌，关键是如何维系这样的态势，让整个房地产业出现软着陆，也就是让房价总体增长的速度低于居民可支配收入增长速度。
李稻葵认为，暴涨暴跌都不是好事，这个过程中，政府的调控非常重要，要管理好预期，管理好房地产价格有涨有跌新格局可能带来的对金融的冲击，尤其是对理财产品安全度的冲击，因为有不少理财产品最终的投资对象是开发商以及依赖土地出让的地方政府。
李稻葵分析说，房地产行业一旦出现比较大规模的变化，最直接受影响面就是理财产品，不是银行，因为银行总体来说还是稳健的，银行贷款的方向一是房屋贷款，二是有担保的投资对象，银行并不是最主要的风险承担者，最主要的是理财产品。而这种对理财产品的影响是能够算出来了，可以有办法堵住，所以必须提前做好准备。
行政调控会火上浇油
最近，杭州是出现房价下跌的典型地区。对此，李稻葵指出，分析一个地方的房地产，不仅要看房价，还要看交易量，如果交易量维持不变，而价格下降，这就说明价格真正跌了，如果是交易量萎缩，价格下降，那就是假跌。目前看，杭州大部分价格下降的房地产是交易量萎缩，并不是真正的下跌。
今年北京的房价走势会如何？李稻葵认为，北京、上海的情况非常特殊，北京现在仍然有人口增长和劳动力素质提高的基本趋势，人口和人才聚集力还在上升，因此北京的房地产市场主要是供给不足，产生了房租上涨，反过来推动房价的持续上升压力。北京的关键是怎样管住产业，管好规划，不让房地产价格过快上涨。北京下半年，随着整个中国宏观经济增长态势的再确认，可能还会有更大的上涨压力。
是否需要进一步出台直接调控房价的政策？李稻葵的答案是否定的，“过去的经验表明，直接的行政调控往往是火上浇油。往往是带来了已经形成的不合理市场预期的恶性扩张。越调控越形成了房价上涨的预期就越强。”按照他的观点，这一轮的调控应该主要依赖宏观政府经济，包括货币，以及依靠政府保障房的供给保底，房价更多依靠市场自身的调节能力，在一定程度上容忍价格上涨和下降，通过这种方式让市场参与者能够更好认知市场波动的规律，而不是跟风，这应该是新一轮调控的思路。
李稻葵认为，北京不太可能在今年出台方向性的调控政策。
房产税是良税非恶税
对于备受关注的房产税问题，李稻葵个人建议应该适时推出，至少在一部分地区应该先推出，比如房地产有上涨空间的地区，意义在于给地方政府比较稳定的、可以和百姓形成良性互动的税种，交给最基层的政府使用，直接用于业主住房大环境的改善，诸如治安、基础设施建设以及城市环境治理，“把房产税看成是一个大物业费的概念，维护小区外面的物业环境，是良税而不是恶税。”
至于通过房产税调节房价的说法，李稻葵认为，依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪，望洋兴叹。他认为房产税的比例应该是低于1%，短期内也不可能成为地方税收的主要来源。
至于房产税如何收，李稻葵的观点是税率要低，而且是普世的，人人都要交，而不是一部分人交。同时强调机制建设，纳税人要问责，要对税收使用者问责。
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三、公布比例不足四成 外资银行信披最差
虽然在理财产品信息披露上，整个银行业做的并不好——2014年上半年到期的24748个银行理财产品中，近50%未公布实际收益率；但如果进一步观察可以发现，相对而言，城商行公开比例相对较高。
而一向高大上的外资银行，在理财产品信息披露比例这一环上，“意外地”输给了所有国内银行。想必，这不是一句“涉及客户隐私”就能解释过去的。
为何外资银行最差
据普益财富数据显示，在银行到期理财产品信息披露上，城商行公开比例相对较高，达83.2%。五大“土豪”工农中建交的信披比例紧随其后，为78%。股份制商业银行相对一般，信披率只有75.1%。而表现最差的是外资银行。在2013年到期的1256个理财产品中，已公布实际收益率的仅490个，占比39%。这一比例，仅为中资银行信披率的一半。
在一片哀鸿中，渣打银行算是表现良好，其官网“历史产品表现”一栏即有部分已到期产品的实际收益报告。而花旗银行、汇丰银行和星展银行等官网都未能找到相关产品到期公告。
《消费者报道》记者致电银行客服时，客服先是询问记者是否在该银行开过户，随后婉拒了记者的查询申请，要求记者到银行网点与理财经理面谈。而花旗银行和汇丰银行的理财经理则都告诉记者：只有购买过相关产品的客户才能查询到产品信息，可以登录网银了解，也可以通过客户号或身份证号码查询。汇丰银行的陈姓经理解释称，“我们会定期向客户发送报告，实际收益率不在网上公布，这也是对客户隐私的保护。”
不过，即使是购买了理财产品的客户，也未必能享受到此服务。珠海的徐刚先生在去年年初购买了某外资行发行的一款一年期结构性理财产品，可他对记者表示：“一年都没有收到过任何报告，好在最后到期时理财经理通知我是赚了。”
侵犯隐私？
神秘的信批也对部分潜在投资者造成了困扰。“之前汇丰银行为我推荐了一款预期收益率很高的产品”，广州的投资者王坊告诉记者。在准备买入之际，她意外看到了一则“炮轰汇丰银行理财产品亏本”的微博。王坊上网查了查，“汇丰都没有公布以往的实际收益率，肯定也是有鬼。”最后，虽然理财经理一再解释，但王女士还是选择了放弃。
王坊的担忧并非毫无道理，在理财产品发行策略上，外资银行一向醉心于发行预期收益较高的结构性产品。在相关数据机构统计的产品预期收益率排行榜上，其也一直高居榜首。因此，不少高端客户都抱着“外来的和尚好念经”的想法把自己的资产全权托付给外资银行打理。但银率网分析师殷燕敏认为，通过近些年来媒体曝光、投资者投诉等渠道，可大致判断，结构型理财产品达到最高预期收益率的概率应低于五成。而信披的不透明，更加剧了其中的风险。
外资银行为何没能延续公开透明的好作风，有业内人士猜测可能与大环境有关。上海财经大学金融学院银行系副教授李宏表示：不管是39号文，还是近期发行的35号文，其都是为了解决银行的理财产品风险问题，不是从金融消费者的保护角度出发。而反观美国，也是在2008年金融危机过后，才对自身金融监管模式和监管理念进行了反思，从防范商业银行风险向保护金融消费者的方向转变。
对此，中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚解释说：对于外资银行和中资银行的信批程度还没有做过相关的比较和研究，而不同国家有不同的法律环境和经济发展阶段，不能“拿来主义”直接借鉴，但随着未来金融市场整体环境的改善，不管是外资还是中资，都会逐步完善其理财产品的信披制度。
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