看房侃价亲历记
理财周刊
2005-08-05 来源:江南 加入收藏 打印此页
最近，频频见一些报纸、电视等媒体刊登出这样的新闻：某某房产中介的总经理对记者表示，经历了5、6两个月房产的持续成交低迷，最近情况已经有所好转，以往无人光顾的中介近日已经频频有客户造访，而且有希望成交的房产不少——然后再通过某市场分析人士或者某某房地产专家的嘴劝告市民，最近已经出现不少因为资金链问题低价出手的房子，有需求的人绝对应该杀入“淘房”。
事实究竟是否如他们设想得如此“美妙”？仅仅经历了2个月的调整市场就将从中央7部委到地方各部门联合出手对房产市场的“调控”消化了吗？如果真的这样，是因为我们的市场太强大刚性需求太高涨，还是因为我们国家的“上有政策,下有对策”的传统在起着作用？记者决心对此进行一次调查。
记者将自己设定成如下一个角色来进行访问：家住普陀区长寿路沿线某楼盘2室1厅1卫共100平方米左右房屋，家庭成员5人，因嫌房屋稍小而想更换一套内环线以内，离原来居住地比较近（因考虑家人上班车程较近），3室2厅2卫面积不超过170平方米的住房。如此设定的依据是这样的家庭因为有增加住房面积的客观要求而有一定的“刚性需求”，同时又不是目前租房或者房屋很小而导致“刚性需求过强”。
用这样一个角色设定，记者在两个半星期里前后联系了11家房屋中介，上门看房9套，涉及楼盘7个，虽然在数量和区域上讲，不能概括“上海二手房市场交易现况”，但是用现身说法的实际经历和目睹的怪现象，也颇能说明一些问题，廓清社会上一些不负责任的胡言乱语。
经历一：投资客日子难过
7月15日，看的第一套房子是位于苏州河北岸的一个上海“超级大盘”。该楼盘属于“伴随着上海房地产一起发展起来”的代表，从一期开盘时均价4000元/平方米（最低只有3000元/平方米），到3期最靠近苏州河、号称“能直面河对面某公园”的“**视界”开盘便很快突破10000元/平方米，房产商获利极大。
之所以选择它的原因有两个，一、这期房子因为开盘的时间以及它的地理位置均含有极大炒作空间，故此投资客云集其中，颠峰时期较好的楼层和视野的房子价格被炒到20000到22000元每平方米；二、记者在前一天给3家长寿路上的房产中介打电话询问有没有好的抛盘推荐时，他们居然同时推荐了这幢楼里的22楼、17楼和2楼的房子！于是记者约好其中的两家（17楼和2楼的）来一看究竟。
苏州河边的大门口是该楼盘的售楼处，中介（带记者看2楼的房子的）是2个小伙子。走进该楼大门，首先感觉到的一点是正在装修的氛围很浓厚，电梯里排着防碰撞的木板，电梯里出来的是几个民工模样的赤膊汉子。
房子是彻底的毛坯，连个灯都没有，具体的的房型等因不在此文范围内不作介绍，窗台前倒的确是视野无遮挡，可以看见苏州河对面的那个公园，只是感觉不想想象中那样规模宏大，可能因为距离还是比较远。
在大致吹嘘了一番该楼盘的好处后，记者和中介开始了就价格问题进行的交谈。
“169个平方米，到手价200万元，所有的中介费营业税什么的都是上家出，他们已经大出血了，真的很合算，我要有钱都想吃下来。”中介说。
“大出血？不会吧，这个房价还要11834元/平方米啊，上家为什么要亏本卖房？”
“人家要出国，没办法才便宜的，这个楼盘卖到这个价位绝对值得啊，马路对面的四期，不是正对公园的，景观绝对不如这里好，新房开盘还要12000多元/平方米呢。”
“哦，又是出国啊，这个楼盘里出国的人家倒真多，上午看了一家（17楼）的也是出国急抛房子。但是价格还是不合适，你给个底价吧，我晓得的，现在外面看房子杀价都是打8折或者7折的。”
“真的不好打，今年两月份有个人准备好230万元要给这个房东送到宁波去，房东不肯卖，说还要涨的，现在人家已经后悔死了，这样吧，我把最后的低价告诉你，190万元，上路吧，一次拗掉10万元。”
“哦，真要是出国2月份230万元会不肯卖？你也知道，现在这种浙江的投资客不少都套牢了，资金有问题，我看房价还要跌的。”
“这个你就不晓得了，上海市政府不会让房价跌的，现在不吃房子你有得后悔了，我们有消息的，下个月开始房价就又要涨了，这次涨得更结棍了。你要知道，这个楼里好多房子都是20000元/平方米以上的，人家怎么肯割肉呢，不可能跌的。”
交谈告一段落后，记者打发中介先走一步，和楼下的保安聊了一会天。当班的保安告诉记者：“这幢楼的电梯基本就是看房团专用，当初都是温州老板什么的几套几套的买下来的，去年3月交房到现在，装修了住进来的大概也就2、3家人家。来来往往的都是像你这样的来看二手房的。”
记者特意到前阳台观察了一下，当时是晚上8点，整幢楼有6×32=192套房子，有灯亮着的2户，15楼以下有窗帘的房间大概只有10来个（因天黑15楼以上看不清楚）。当天气温37摄氏度，也许大家出去乘凉了吧——记者善意地理解。
4天以后，7月19日星期二，记者的手机响起，一条短消息进来：“上次看的房子，房东愿意再让点步，183万元，合单价10800元/平方米，房东又让了7万元，不要再犹豫了，抓紧时机啊。”
经历二：天下竟有如此巧合
收到这条短消息的时候，记者正在江宁路长寿路一楼盘“音乐**”看房——确切地说——是刚走进那个小区的大门。
注解得如此详细是有原因的，因为中介小伙子领我们进去的时候就遇到一件“怪事”，一位年龄60左右的阿姨和一位30来岁的女士突然走到了我们一行的行列中。记者问中介是不是一起来看房的，小伙子含含糊糊地表示：“她们顺便来看看的。”
看房还有顺便看看的？记者感到一丝奇怪。
更凑巧的事发生在走到那户人家的门口时，另一个房产中介正带领着一对男女青年出来，定睛一看：居然是记者的一个熟人，天下竟有如此凑巧的事情。
中介小伙子开始有点得意：“都说现在二手房生意难做，其实想买房的人还是要买，房价怎么会跌呢，他们（指记者的熟人）也是我们中介介绍来买房的，你看，这个房东仅仅把价钱放低了一点点，就这么多人来买了，加你今天下午就3户了。”
这户房子显然不是纯粹的投资客，因为装修得不错，还有保姆房，屋子里到处有家人的照片等显示自住的氛围很浓。
但是没看多久记者就有点“吃不消”，问题就出在那“顺便来看看的阿姨身上”。
她时不时出现在记者身边，走进卧室，她立刻惊呼：“哎呀，这个房间太整齐了，方方正正，难得难得。”走上阳台，她用简直是崇拜的口气喊：“这个阳台设计得太好了，看这个曲线，看这个台阶，在这里放把椅子茶几不要太好，难得难得。”中介小伙子在一边很配合地说：“是呀，这个阳台设计得过奖的呢。”记者嫌客厅里的几级台阶不好，她又在边上起哄说：“这是错层呀，现在最好就是这种房子了，家里有立体感，难得难得。”
最后记者觉得楼层有点低，阳光可能被遮挡，这位“难得阿姨”倒是很难得地表示了赞同：“你们公司有楼层高一点的房子吗？我一定要买的。”
“实在是没了呀，现在这个楼盘的房子太吃香了，我上个月刚经手卖出了两套，都是10楼以上的，你看这套2楼的都这么多人来看呢，能买到都算你们幸运呢。”说着瞟了我一眼。看着旁边那阿姨蠢蠢欲动必得之才甘休的表情，另一位女士倒拉了她一把小声说：“侬表闲话太多呀。”
“不过价格还是要让一点才行，我也是看过不少房子的了，中介都难做啊，房东也都急着抛，现在不是2、3月份的行情了。”
“你看，这样的地段，这么好的房型，才不到12000元/平方米，你说还有降价空间吗？”
事情过后没到24小时，那个中介又来询问，这套房究竟要不要，并反复强调：“要的人老多的，要抓紧时机。”
这倒让记者想起了那天遇到熟人的插曲，于是打了个电话过去聊聊。那个熟人说：“其实我根本没想买那套，我们快要结婚了，但买不起超过100万元的房子，原则上最多2室1 厅，那套房子我们只是去看看现在行情，领会一下房价究竟要跌到什么地步而已。”
听记者说起有个满口“难得”的老阿姨一直跟在边上的事情，她一声惊呼：“天呐，我看房的时候也遇到个老阿姨一直在边上的，后来突然先走了，难道是同一个人又赶去和你‘会合’了吗？”
“房托”！我们几乎异口同声地叫了出来。如果这是事实的话，那个炎热异常的中午前去看房的3批人，一队是记者，一队是去掂量房价的，还有一队是“托”，传说中的“进入7月，自住淘房的人群开始入市”，是真的吗？
最后商量的结果是，我这个熟人坚定了“再等3个月，他们屏不住，二手房价还要大跌”的想法，决心暂时休息，到大闸蟹上来的时候再去看看。
经历三：中介自我大“起底”
如果说，上文写的两个中介说话都有点滑头，那么下面写的这位可谓是个“老实头”了，记者跟她电话聊过3次，见面看房一次，颇听她讲了点心里话。
记者第一次打电话过去是问一套在中山西路附近的房子，她听了记者的要求后一反常态地没有答应看房的要求，她说：“先生，我听了你的话知道你的要求，那里的房子就不要去看了，你不会满意的，那套房价格虽然低，但是靠高架比较近，空气噪音都比较差，你是家里有老有小准备自住享福的，我看看别的楼盘有没有合适的。”
过了半小时不到，她又打电话过来说：“找到一套比较合适你的房子，地段在曹杨路宁夏路附近，是个上海鼎鼎有名的开发商造的，小区什么都有，附近配套也很成熟，142平方米，要价190万元。”
记者表示：“听你说的房子还可以，但是要价高了，单价要13300多元/平方米呢，在现在这个世道下不合适了。”但这个中介表示，先看看房子再说，看得有意思了一切可以谈的。
7月30日，上海的气温再次回升到38.4摄氏度，记者顶着烈日去看了房。当场表态，房子还不错，问题就是价格，现在这个价格在更好的地段都可以买到同样的房子。
中介拉我到边上说：“这个问题先不要在这里谈，我也透点底给你，现在挂牌是比较虚的，190万元的意思就是160万~170万元，前几天我们行里成交了套武宁南路上的房子，220万元挂牌的，最后184万元就成交了。你别响，放房东几天我再帮着想办法。”
从那个小区出来，记者突然想起，这里距离苏州河边一个6月底开盘的“超级大盘”很近，不妨去售楼处看看。这个位于东新路边上的楼盘“**明珠城”之所以引起记者比较大的兴趣是因为几天前碰巧登陆它的一期业主论坛时目睹一场争吵，一个外来访客声称等这个楼盘跌到了8000元/平方米就来买，结果招致业主们的板砖大棒横飞。但那个外来访客则言之凿凿地表示他说得有根有据，早期开盘的房源成本非常低，还有不少给政府官员的公关用房，现在都在等待低价倾销，而且开发商日子不好过，委托附近中介帮它销售，拿到的折扣也是很厉害的。
果然，尽管是星期六的上午，售楼处还是有点冷清，大概看记者不是开大奔宝马来的，售楼小姐有点不耐烦，问三句答一句还不忘磕点零食。在介绍了一下概况后她表示，销售得非常好，记者想要的9号楼已经卖得只剩下4楼、14楼和18楼，没有挑选余地。
离开售楼大厅，门口两男一女围住了记者，“先生，要买这里的房子吗？里面是不是说你要的没了？放心，我们这里有的是，他们有的我们都有，他们没的我们也有，不仅现在开盘的有，前两批的房子也多的是，超大景观阳台，正对苏州河，现房，比他们的期房还便宜，有兴趣吗？”
记者表示疑问：“你们为什么有这么多房源？难道你们把房子全吃在手里？”
“我们一个中介公司哪里吃得动这么多房啊……”正说着，刚才还死样怪气的售楼小姐们突然来了精神，从到门口喊到：“你们不要在我们售楼处门口兜生意！”瞬间双方爆发了一场小冲突，记者拉开了中介，小伙子还不依不饶地说：“一个售楼小姐懂什么？他们开发商还委托我们帮着卖房子呢，当心我去触壁脚，炒掉她。”
8月2日，记者在家中赶写这篇“看房日记”时，那个“老实的中介阿姨”又打电话来了，她说：“上次看的房子，房东愿意有点让步，是否再谈谈。”记者岔开了话题，表示对那天后来看的新盘有点兴趣，想打听一下，她说：“那个盘子听说投资客非常多的，可以拣到便宜的，我知道有套房子是9700元/平方米单价成交的，现在新盘的单价是13000~14000元/平方米。”
“说实在话，先生，我做到今年8月不做了，年纪大了，吃不消，所以跟客户讲话比较实在。过去看在收入不错的面上，上两个月景况差到经常整整一天连一个电话都不进来，这两个来星期来看的有了，不过要么就根本不买，要么就是开口打7折的。不过也难怪他们，现在中介玻璃窗上贴的价格还都是2月份最高价时候的价位，因为老板说了，要给人感觉房价没跌，房东想挂低点我们也不让，但是私底下都可以让步。先生你考虑考虑清楚，报个你认为合理的价格，不怕的，低点也可以谈谈。”她很“诚恳”地说。
接近写完的时候，记者到上海“网上房地产”看了看这个被售楼小姐说得“卖得非常好”的楼盘：2005年6月29日开盘，总套数336，可售套数292，累计撤消套数47，超过30日未交易登记的6套！
记者半个多月看房得出的结论是：如果我真的要买房，绝对还等他个半年再说，跳水这种事情，一旦有了开头，绝对不是说刹车就刹车的，咱们手里拿着钱的怕什么，手里拿着房没钱的才只争朝夕呢！欢迎进入《甄爱军·房产投资》论坛参与交流
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一、房价有多少回调空间（自理财周刊）
房价有多少回调空间
理财周刊
2005-08-05 来源: 甄爱军 加入收藏 打印此页
通过以成本房价与市场价相比较的方法，我们发现上海的房价具有30%～50%的回调空间。
上海的房价在开始回调，市场上不断传出房价“跳水”的消息。房价虚高已是路人皆知的事实，那么房价开始回调，其回调的空间到底有多大？我们计算出上海部分地块的成本房价，试图通过与目前的房价进行对比，进而判断房价的回调空间有多大。
想要说明“小巨人”姚明的身高确实是高，那么我们可以学学美国休斯顿火箭队，做一个跟姚明相同身高的画像，让球迷自己亲身去感受一下。同理，要说明上海的房价有没有离谱，我们也可以测算出理性状态下的房价是多少，然后跟现实状况相比。在房地产市场进入充分的自由竞争阶段之后，开发商只能获得正常的市场平均利润。虽然上海的房地产市场进入这个阶段还有待时日，但这天终将会到来。可以预见的是，目前国家对楼市进行调控，特别是对房地产市场投机性购房坚决抑止，剔除了这一非理性的因素之后，房地产市场的自由竞争阶段将会来临。所以，我们在这里以这种在科学理性前提下确定的房价，通过对比现阶段的房价，这是一种较有现实意义的做法。
当然，房地产开发过程是一项非常复杂的过程，我们的计算也许会遗漏了一些因素，进而导致计算结果不是特别的精准。比如开发商获得土地的早晚、土地生熟等等，都会影响到开发商的最终定价。但是，通过记者的实际调查，此次计算的结果即使是与实际情形会产生一些偏差，但是，偏差的幅度还是比较小，这样也不失其真实参考意义。
何谓成本房价
有业内人士表示，正常理性的房价应该是根据成本来确定。本刊在此采用成本房价这个计算方法，来具体计算出上海部分区域内的成本价。那么在这里，我们姑且将成本房价定义为成本加上合理利润，也可以认为是开发商定价的底线。
为了能够确定工程造价以及其他费用的具体标准，记者请教了许多专家和资深的发展商管理人员之后，设定了一系列从土地成本到最后售价的计算标准。当然，这里面不可避免会出现一些偏差，而且存在对很多计算因素进行了假设，所以，在此要做一些特别的说明：
1、 我们的“计算标准”不可能面面俱到地考虑房地产开发企业的个性和管理效率差异。比如管理成本的高低跟企业管理水平有关，少数公司由于管理不善，导致管理成本远远不止300元/平方米的水平，从一个行业的角度来说，300元/平方米是合理的成本，所以我们采用这个数据。
2、 此次计算得出的成本房价是针对2003年以后政府公开招标的土地，根据相关规定，开发商获得土地之后，在两年之内必须开发。那么这部分土地已被陆续开发，目前也不排除有项目上市。这样，我们可以更加确切地说明问题。但是对于市场上将出现的某些开发商未经招投标，而是以“协议转让”的方式获得的地块上的开发产品，我们无法推断其成本。但是可以肯定的是，这些经过“协议转让”的土地的开发成本只会更低。
3、 我们测算出来的只是普通“毛坯房”住宅产品成本和售价，但是有些商品房由于开发出非常个性化的产品，导致建设成本大大超过一般水平，出现与我们的计算结果不同的情形，这不包含在其中。
有业内人士这样告诉记者，此前一段时间内，开发商定价就是靠拍脑袋定出来的，根本不会进行一系列精确的计算，而且也不用花费那么大的功夫。据了解，在此前房地产市场火爆的行情下，开发商及其委托的销售代理商在最后确定售价时，一般采取了“周边市场比较法”，即根据周边相对目标楼盘而言具有相对程度竞争意义或可替代性的在售楼盘的实际售价和销售情况，运用修正、对比等一系列专业方法来确定售价。换一个说法，开发商确定房价比较关注同期的区域市场行情，如果行情看好，则即使开发成本较低，开发商仍将随行就市地定出一个利润非常高的售价。
对于利润率的确定，在此也需要说明一下。据了解，目前开发商在预测房价的推断过程中已经将投资利润率设定为比较高的20％，首先，这个数字大大高于国家同行业的标准，美国的住宅商品房开发利润一般在5％一下。其次，我们以总投资来计算利润率，这个总投资包括开发企业直接和间接的融资，所以，若以开发商自有资金计算成本利润率，则某些房产开发企业的利润会更高。
总之，由于我们以成本推算房价，而开发商却以市场行情定价，所以我们计算出来的结果肯定与实际房价有不小的出入。这也正是我们所希望看到的，因为两者之间的差距越大，说明在未来的调整期间，房价回调的空间也就会越大。
下面我们就上海2003年政府公开招标出让的部分地块价格，而且这些地块已被陆续开发，有些可能已经进入市场在售。具体的地块包括虹口、闸北、闵行、浦东、普陀以及宝山等行政区内的出让地块。选择这些地块的原因主要是这些地区目前是自住型购房比较活跃的区域。那么，从我们推算的结果中，来判断未来房价的回调空间。
成本房价计算标准
一、工程造价部分
容积率 物业形态 造价（元/㎡）
0.5以下 独栋别墅 1300
0.5～0.9 联体别墅 1100
1～1.2 多层 1000
1.2～1.5 多层及小高层 1125
1.5～2.5 小高层及高层 1350
2.5以上 高层 1500
前期工程费为工程造价的5％；
配套费：700元/平方米（包括市政配套以及小配套）。
二、税金及费用
营业税及其附加：销售额的5.56％；
管理费用（仅包括堪丈费、交易手续费、监理费等）：300元/平方米；
资金成本：项目总投资的资金30％，按年息5.6％来计算；
假设开发商的投资利润率为20％；
销售费用：销售额的2％；
开发周期：2年。
计算实例
我们选取闵行区内编号为“20030847”的地块为样本来进行测算。根据“上海房地资源网”公布的“出让地块招标信息”显示，该地块位于闵行区莘庄镇内，东至香树丽舍、北至秀文路、南至淀浦河、西至北横泾港，土地面积22459平方米，土地用途为居住，土地使用年限70年，规划容积率小于等于1.4万平方米/公顷。该地块在2003年12月份的一次招标活动中被某公司以7411.6万元的价格获得。
根据这些基本信息，我们可以得出其楼板地价为2357元/平方米。该地块的规划容积率为1.4万平方米/公顷，适合于建造多层或小高层，那么其工程造价为1125元/平方米，同时假定该开发商是以熟地的形势获得，那么其配套费用约700元/平方米，再加上营业税、管理费用、资金成本、利润、销售费用等项目，可以估算出该地块上建设的成本房价应该为6370元/平方米。
在这里需要说明一下，也许我们在这里计算出来的房价是指在市场竞争比较自由的情形下，开发商获取的只是一个平均利润，而没有垄断利润。这也就是说，我们计算出来的房价是在一个比较理性的市场环境下的真实房价。
部分地块推算房价及可回调幅度表
区域 地块 位置 出让总价 楼板低价 成本房价 区域均价 可回调
虹口 20030105 纪念路489号 5010 1051.9 4870 9000 45.9
20030302 新市路、奎照路 330 536.8 4150 9000 53.9
20030613 新市南路、万安路 15266 2985.2 7580 11700 35.2
20030902 场中路、水电路 22990 2737.2 7420 11700 36.6
闸北 20030612 虬江路、中州路 17700 5074 10650 15500 31.2
闵行 20030427 碧江路、鹤庆路 1382 1927.6 5770 6000 3.8
20030428 富岩路、北松路 2861 1609.9 5650 6000 5.8
20030429 北松路、中新街 1605 1152.4 5160 5500 6.2
20030430 横沥路、春申路 19380 3234.6 7940 9000 11.8
20030847 香树丽舍、秀文路 7411.6 2357.2 6370 8800 27.6
20030848 莘松路、沪闵路 23100 2327.6 7100 9500 25.3
杨浦 20030701 国伟路、包岭新村旁 12500 1469.4 5460 8000 31.8
20030702 平凉路、宁国路 17273 2171.3 6650 8500 21.8
20030801 江浦路、周家嘴路 9118 2032.5 6500 11000 40.9
20030802 河间路、宁国路 4990 2217.8 6510 8500 23.4
浦东 20030102 民耀路、民区路 105 32 2880 5500 47.6
20030501 振兴路、东明路 86973 3328.6 7500 12000 37.5
20030505 龚丰路、溪平路 7700 503.9 3540 5500 35.6
20030508 东行路、金高路 79582 2235.1 6200 7000 11.4
20030621 金京路、俱进路 8505 875 4060 7000 42
20030101 南桥路、川沙路 840 88.1 3190 5500 42
20030502 创新东路、顾唐路 10888 540.1 3600 5000 28
20030504 庆溪路、环庆南路 1850 485.7 3750 5000 25
20030506 新德路、规划路 7580 748.7 3980 5500 27.6
20030507 航程路、施湾路 5628 500.5 3450 5200 33.6
20030620 张家浜、横港 14500 598.3 3900 5000 22
普陀 20030618 武宁路、真光路 38505 1278.3 5200 10000 48
20030619 中山北路、宁夏路 54600 2089 6400 12000 46.7
20030804 真北路、怒江北路 29278 1359 5300 10300 48.5
20030805 梅川路、真光路 2649 862.8 4680 10000 53.2
20030806 中山北路、光复西路 15792 3233.8 7940 16000 50.4
宝山 20030404 呼玛路、同济路 1590 1350 4990 7000 28.7
20030408 岭南路、一二八纪念路 12562 1291.6 4850 7500 35.3
20030838 长江南路、松发路 14219 1619.4 5300 7000 24.3
20030841 东高泾、长江西路 21905 1790.6 5510 7000 21.3
20030842 东高泾、场北路 16227.67 1928.6 5380 7850 31.5
20030844 逸仙路、三门路 2294 1744.6 5450 7850 30.6
20030406 场中路、绿雅苑旁 1814.7 1413.5 5050 7500 33.3
20030723 上大路、冲太路 6189.7 1750 5400 7500 28
房价回调空间有多大
我们通过对比目前区域内的均价，来测算未来各板块内房价回调的空间。
在此需要特殊说明的是，区域均价的确定，是根据当地的新盘价格和次新二手房价来综合进行确定的。记者浏览了地块周边很多楼盘的在售价格，同时打进部分售楼处电话咨询在售楼盘的均价，同时，通过一些中介公司以及专业网站，了解当地次新二手房的挂牌价以及成交价格，从众多的信息中，取出跟市场最为接近的数据，来作为区域均价。
以普陀区内编号为“20030806”、位于中山北路、光复西路的地块为例。根据我们的计算，其成本房价为7940元/平方米，也就是说，开发商在该地块上建造的楼盘，以7940元/平方米的水平对外销售，那么还是会赚取20％左右的利润。而据记者了解，地块周边的房价已经远远超过了这个水平。依托苏州河的概念，附近新盘的价位早已达到了16000元/平方米左右。由此可见，如果未来一段时间内房价要回调的话，开发商能够承受的底线在7940元/平方米左右，其可回调幅度将达到50.4％。其他地区可回调幅度具体数据可见上表。
通过计算发现，所有随机选中的地块上的商品房价格，在保证开发商稳赚20％利润的基础上，都有下调的空间。除了少数几个区域内的回调幅度不超过10％之外，大部分地区都达到了20％以上，部分地区甚至达到了50％，也就是说，这些地块上的房价可以被“腰斩”。经过统计，我们发现大多数回调幅度在30％～50%之间，那么，我们可以这样认为，上海的房价回调空间在30％～50%。
我们通过计算发现这样一个现象，即边缘地区的回调空间不大，而越是靠近市中心，其回调空间也越大。例如普陀区内的几个地块上，其可回调幅度均超过45％，而出自老闵行的地块上，其会调幅度竟然没有超过10％，此外出自浦东川沙镇、机场镇的地块上，其回调空间也不大。同样，位于外环线附近宝山区内的一些地块，其回调幅度也只有20％左右。这种两极分化的现象说明，越是市中心的地区，投资炒做的成分越重。欢迎进入《甄爱军·房产投资》论坛参与交流
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二、12月5日理财周刊：上海房市现在开始流行“团退”ZT
2005年12月05日 理财周刊
“团购”这个词流行还不到一年，“团退”这个新词就出现了。
曾经因为抢到一个买房不惜排队十天十夜，不惜“贿赂”售楼小姐十万八万，不惜摇号争吵甚至打架PK，现在，为了把这个辛苦抢来的房子再送回去，这些购房者又站到了一起。
本刊记者 郭娴洁
2005年11月25日，记者在上海浦东一个书报亭门口看到这样一幕：一对母女看着当天出版的《新闻晨报》上的一个房地产广告抱头痛哭，嘴里一直在说“后悔啊！后悔！”上前询问才知：这是一对温州来沪投资房产的母女，因她们半年多前花近万元/平方米买入的房产现在仅值6000元/平方米不到而潸然泪下。
记者看到这则广告具体内容为：地杰国际城二期E街坊——“欧泊时光”开盘，起价为5303元/平方米，均价6300元/平方米，比起今年4月第一期开盘的9000多元/平方米，地杰国际城目前的房价已经下跌近40%。
11月26日，在地杰国际城售楼处，40余名业主齐声高呼：“我们要团退！”一位林先生懊丧地对记者说：“就这么半年时间，四五十万元就莫名蒸发了！这可是我们的血汗钱！”
四次排队花费三万元得购房权
提起地杰国际城，现在的林先生虽是一肚子的窝火，恨不能立即将这个“烫手的山芋”扔得越远越好。然而，当初，为了能求得地杰国际城的一房，林先生可是历经坎坷和折磨：曾三次到售楼处排长队取号，一次雇人排队领号，却仍未摇到购房权，最后付了3万元才从售楼人员手中得到了一个购房权。
地杰国际城位于沪南路以东与华夏西路(中环)以南的御桥板块，是中环线上的超级大盘，总建筑面积约110万平方米，其中住宅约80万平方米左右，商业公建面积约30万平方米左右，规划分7期开发。地杰置业计划将在这块总占地面积100公顷的土地上，以“养生#8226;文化#8226;便利#8226;精品”的理念进行一次长达10年的大规模造镇计划，导入人口将在3万以上。目前，第一期F街坊16万平方米已全部推出,第二期E街坊正在发售之中。
“去年10月，我经一位房产界朋友的介绍，开始关注地杰国际城。后来，我到实地考察了一下，觉得地理位置虽有些偏，但从其整体设计规划来看，却是接近于完美的：23万平方米的多功能生态公园系统，总绿化率达65%；规划有2所幼儿园，小学和中学各1所；25万平方米的商业和文体配套，520米的美式商业步行街，邮局、银行、酒店、大型超市一应俱全……”提起当年来看房时的经历，林先生的眼中仍有着憧憬。但接下来的买房经历却让他不堪回首。
“ 当时，上海的房价日长月大。地杰国际本说要在11月初就开盘，结果一再推迟，我们担心他会趁机涨价。去年11月，我接到售楼先生的预约登记的通知，称地杰国际城将在12月正式开盘，价格未涨，均价仍是6200元/平方米。”听到这一消息后，满心欢喜的林先生在开始接受预约的第一天一大早就揣了一大家子的5个身份证直奔售楼处，可一到售楼处一看，傻了眼，领号的人排得里三圈外三圈的。售楼人员说这只是领号，能不能买到房还要看摇号的结果，在规定期限内领到号机会是均等的。林先生想想也对，再看看这人山人海的架势，只得作罢了。第二天，林先生还是不放心，又一大早直奔售楼处，队还是排得老长，不过总算能看到队首，于是，林先生加入了排队大军。可这一排一直排到了下午才轮到林先生，他用5个身份证、交了5000元，终于领得5个号，号序为1900多号。
后来，林先生才得知，第一批共推出F街坊的226套房，却发出了6000多个预约号。几天后，地杰国际城开发商在浦东北蔡电影院组织了公证摇号，并在网上和售楼处公布了摇号结果。林先生的5个号并未中号，据说，地杰国际城的许多售楼人员也参加了摇号，但只有一人中号。
之后，地杰国际城在2005年1月、3月和4月分别推出F街坊的后三期，每一次林先生均满怀希望、一如既往地参与，开发商也一如既往地在北蔡电影院组织了公证摇号，而结果，林先生也是一如既往地落号。唯一变化的是，房价每一次开盘都要拉一个涨停板，从6200元/平方米到6800元/平方米，到7300元/平方米，再到第四批9000多元/平方米。“看着房价一路摸高，我的心都吊嗓子眼了。我老婆也一再怪我，说从2003年就要买房，房价都涨上天了，还是和老人挤在老公房里。”说起这，林先生很有些“悔不该”。
而在这时，事情突然出现了转机。“一天，我突然接到售楼人员的电话，称他有内部号，只要交3万元购号费就能买到房。当下，我有些怀疑，不是都是公证摇号，怎么还有内部号？是不是房子不好卖？当下，售楼人员说你不要别人还等着要。房子不好卖？告诉你下次开盘就是1万元/平方米。”林先生回忆说，在这样的“保证”面前，他买下了地杰国际的一套三室二厅，单价为9000多元/平方米。
其实，4月的房地产市场已经发生了风云突变，国家打出了抑制房价政策的“组合拳”，在此影响下，购房者开始出现分化。而地杰国际城第四批的购房者中，几乎所有投资客拿到号后最终都没有买房，而9000多元／平方米的价格显然已超过了自住购房者的“心理价位”，很多人干脆放弃了购买权。
业主参加“团退”
虽然，上海房产价格在4月之后节节后退，但由于地杰国际城没有新房源推出，没有价格比照，业主们显得还比较平静。
然而，到了今年10月，有消息传出第二期E街坊即将推出，价格竟然只有6000多元／平方米。这一消息传开后，业主们再也无法按捺不住了，有人在业主论坛上发起“团退”号召。这一号召立刻引起了业主们的呼应，提出退房要求的业主达到了70多户。
这些业主们迅速结成了“团退”同盟，并选出了4名业主代表，由业主代表与开发商展开谈判。然而，“团退”的俺德终健保匀槐冉岢赏艘枘训枚唷?br
10月2日，10多位业主与开发商进行了首轮交涉。业主们提出要退房，开发商不同意，但称从情义上，愿意拿出一笔额外的资金来回馈F街坊业主，但具体方案有待商讨。让业主们回去等消息。
这一等就是一个多月，开发商方面仍是杳无音信。此时，业主们得知E街坊即将开盘，决定加快谈判进程。
11月17日上午，20名业主再次向开发商提出退房，开发商代表仍一口咬定不行。业主提出，退房不行，那就给予补偿，并提出具体方案：一、现金补偿； 二、送装修 ；三、F街坊独享品质提升。
11月17日下午，2名业主在售楼处与2名开发商代表继续谈判。开发商代表称开发商已答应拿出额外一笔资金来回馈业主，但方案暂拿不出。业主提出要现金补偿，答复是该方案已遭地杰置业董事会否决，提议第三方案。但业主对如何体现出来品质提升且F街坊独享表示质疑。
11月19日上午，业主们再次就“品质差异化提升”与开发商代表商谈。但得到的答复是：这需要时间，具体方案出台要12月5日。另一位开发商代表则称：12月5日来不及，要12月25日。
开发商代表的态度再一次激起了业主们的愤怒，业主们认为“品质差异化提升”只会是一句空话，他们只接受退房和现金补偿。11月26日，E街坊开盘的第二天，41户业齐聚售楼处。然而，开发商似乎也早有所料，在售楼处贴一告示：售楼处只接受E街坊的售楼咨询，F街坊业主请到工程指挥处咨询。在工程指挥处，开发商代表称将于11月30日给予业主答复。
而对于开发商的一再推诿，业主们觉得应该采取强硬措施。“从10月开始，业主们就与开发商进行了10多次的谈判，但开发商方面每次出面的代表都不同，根本就没有诚意。”一位业主代表说道，“业主们已达成了一致：若开发商11月30日不给予答复，或答复不满意，我们将联合答名发信给开发商和银行，从12月3日将集体停止还贷。”
业主是否能单方面解约？
按照地杰国际城F街坊预售合同中的补充条款规定：在未交房前，若乙方(即业主)因自身原因提出解除合同，但必须征得甲方(即开发商)的同意，乙方须且必须支付总房价3%的违约金，若甲方的实际损失超过总房价的3%，则乙方须支付甲方的实际损失为违约金。
面对此项条款，地杰国际城业主究竟有无违约权？时下，沪上开发商对前期业主进行差价补偿或装修补偿的例子比比皆是，地杰国际城在高位买进房产的业主有无补偿权？业主即将做出的停止还贷的行为合法吗？
面对日益走低的房价，购房者只想拿回多支付的“冤枉钱”，或直接退房了事，这在情义上是可以理解。但上海四维律师事务所律师熊立民表示，在英美法系中强调定约自愿，签约双方签约自由，也违约自由，即只要支付违约金即可取得违约权。但我国的大陆法系是沿袭的德国法系，目前，我国还没有相关明确的法律法规支持这种退房要求。地杰国际城的业主如果选择违约，非违约方——地杰置业有选择权，他既可以选择同意解除合同，由对方支付违约金；也可以选择不同意解除合同，要求对方继续履约合同。
“根据我国法律，只有合同约定、法律规定和不可抗力等几种情况可以解除合同。而房价走势是一种市场行为。应该不在这三类情况当中，只有当地杰国际城开发商未履行合同，确实构成违约，业主才能以此作为合理理由提出退房。” 熊立民说。
而对于差价补偿，熊立民表示如果开发商与购房者在合同上没有保价的约定，则开发商没有为购房者补差价的义务。但如果业主与开发商协商，并取得开发商同意也可以取得补偿。至于业主们准备采取的停止还贷行为，他认为是没有道理的，因为银行是第三方，与退房和补差价均无关系。
曾主动采取降价补偿、降价退房手段的某开发商指出，许多楼盘在高位时售出的房子数量很多，无论退房还是补偿差价，都需要相当大笔的资金。更关键的问题是这些房子退回到开发商手中，不仅很难卖到当初的高价，就是能否在短时间内变现都是问题。这对于销售缓慢、资金紧张而又面临年底结算大关的开发商来说，无疑是雪上加霜。因此，开发商是不会轻易答应退房和补偿的。
“目前，我们只有一种法律原则是对购房者的退房要求有利的，那就是公平原则。也就是说，购房者是可以以这一原则为法律依据，要求赔偿或退房。”另一位律师对记者说道。而目前社会各界的声音和开发商的考虑也已经体现了这一原则。“但是，最终能否退房或补偿差价，已经成为一个社会问题，这已经不是法律层面可以单方解决的了。”
三、[其他]看新浪上一篇《理财周刊》的文章的真实性
刚刚发到杂谈上了,觉得好象应该发在这个版块的,
弱弱地问各位做媒体的大哥,大家是不是都这么做的?
相关网页在
现在计算案例主人公的收入
10万 一套35万元的小户型(贷款25万元，目前贷款余额24万元)
10万 另一套购买价同样为35万元的小房子供父母居住，也是贷款25万元
25万 另一套60万元的房子供吴子陵和妻子居住，总贷款35万元，目前余额34万元。
《理财周刊》小学数学好象没有学好:-)
37万 目前股票市场上的实际资金在32万元左右，偏股型基金只剩5万元。
5万 现金及活期存款
87万 共计
8700 本人收入4700配偶收入4000
以最理想的假设
假设夫妻双方收入在一分钱不花,从一结婚开始存钱,而且之前的薪水和现在一样
要花
100月=8.33年
目前30岁==吴子陵将在这新的一年里度过自己的三十周岁生日。
吴子陵在21.67岁的时候结婚
严重怀疑上述案例的真实性,明显是《理财周刊》拿来蒙人的,
全TMD的骗子!!!!!!!!!!
编辑编辑,就是编出些故事来刺激刺激没脑子的人.
你说说我们还能相信什么.........
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