海外投资，为了应对可能出现的中央银行加息，英国部分大型按揭贷款机构已经开始悄然上调按揭产品利率，或者将市场上最为划算的固定利率贷款产品撤销。对于购房者来说，如何把握时机，在银行普遍上调按揭利率之前获得按揭贷款，至关重要。
尽管英国央行决策者在7月份的会议上一致投票赞成将利率维持在纪录低位，但越来越多的决策者对通胀上升压力感到担心，这表明该央行正在为采取8年来首次加息行动蓄势。这势必会对英国房产投资者产生重大影响。
经济学家均预测英国央行加息
摩根大通(JPMorgan)的经济学家Allan Monks在报告中写道，英国央行11月加息的可能性至少为40%。Allan指出，核心预期是英国央行会在明年2月份加息，不过要在8月份MPC会议之后评估央行立场。
安盛投资(AXA IM)的高级经济学家David Page也表示，英国央行明年2月加息可能性看起来更大，因为英镑升值和油价面临下行风险可能会加剧11月份整体通胀率极其低下的状况。
英国央行行长吹风 各大银行上调按揭利率
日前，英国央行行长Mark Carney警告称，央行的基本利率有可能从明年1月份开始上调，众多银行对可能出现的贷款抢购热潮做好了准备。
目前，包括巴克莱银行(Barclays)、Santander和约克郡建筑协会在内的众多金融机构，开始上调按揭贷款利率，并悄然撤下了一些低利率的贷款产品，调整后的贷款成本出现了数百英镑的上涨。
据悉，Barclays银行刚刚将其旗下10年期固定利率贷款的利率由2.99%上调至目前的3.25%。
以150,000英镑按揭贷款为例，该调整将导致贷款人的月供从711英镑上升至731英镑。十年下来，贷款人将多支付2,400英镑。
与此同时，巴克莱银行也将利率最低的5年期贷款利率提升了0.2%，至2.59%。这一变化将导致贷款人每月需多支付15英镑，变更后的月供升至680英镑。对于其他产品，如利率1.59%的2年期固定利率贷款产品直接被取消了。
Santander银行也将其2年期和5年期固定利率贷款的利率上调了0.1%。针对首付40%的2年期固定利率产品，利率已从之前的1.49%上调至1.59%。该调整将导致贷款者的月供增加7英镑，上涨至606英镑/月，而总还款额将上涨168英镑至15,539英镑。此外，Santander银行也取消了利率2.19%的5年期固定利率产品。
类似的情况也出现在约克郡建筑协会，他们上调了全部借贷期限的固定利率贷款的利率。目前，对于首付35%的2年期固定利率贷款仍保持原有1.07%的利率，但是该产品的申请费则从过去的1,499英镑上涨至1,675英镑，也就是说借贷者的贷款成本增加了176英镑。
London Country的负责人DavidHollingworth指出：“当各大银行和建筑协会开始上调按揭贷款利息，可能产生多米诺效应并导致其他借贷方的效仿。”
购买英国房产需把握好时机
目前，英国可以说处于一个利率在历史低点的时代。在这样的经济环境下，投资者们应好好利用现在的低利率。英国买房者应立刻采取应对措施，因为目前仍由一些很划算的产品可选。如果等到加息到来之后才采取行动，那就已经错过机会了。
关于陆特资产
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关于伦敦
大不列颠及北爱尔兰联合王国（简称英国）首都，欧洲最大城市，也是全球最繁华的城市之一。伦敦是欧洲的经济金融贸易中心，与美国纽约，日本东京并列为世界上最重要的金融中心。伦敦市位于英格兰东南部的平原上，跨泰晤士河。16世纪后，随着英国资本主义的兴起，伦敦的规模迅速扩大。伦敦是英国的政治、经济、文化、金融中心和世界著名的旅游胜地，有数量众多的名胜景点与博物馆。伦敦是多元化的大都市，居民来自世界各地，一座种族、宗教与文化的大熔炉城市。使用的语言超过300多种。
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项目介绍
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交通情况
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火车站：2分钟
医院：10分钟
Westfield商区：10分钟
哈罗兹：15分钟
唐人街：20分钟
帝国理工大学：16分钟
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来源：陆特资产，英国房产投资
一、投资理财——英国住房市场是各地市场的集合 受不同因素影响房价大不相同
英国住宅房产市场是各地市场的集合，而各地住房市场又受不同因素影响。投资者若想从地方层面了解英国地产市场未来走势，则需掌握各市场在整体市场周期中所处的位置及住房供应面临的压力等信息。
过去十年的房价增长产生了哪些净效应？
尽管住房成本引发了广泛忧虑，英国土地登记管理局（Land Registry）的数据却间接表明，引入通货膨胀率之后，十年来英格兰和威尔士的平均房价下降了16%。在该指数的验证下，179个地方楼市中有145个市场的房价低于10年前的水平。
但伦敦是个特例，引入通货膨胀率后，伦敦平均房价上涨了25%，在其33个行政区中，9个区的实际房价超出十年前平均水平的50%以上。相反，十年来英格兰东北部的房价实际下降了35%。
这是否只反映2005年我们在市场周期中所处的位置？
标杆数字的确反映了2005年房价走势高于预测的“趋势线”。这个趋势显示，若忽略市场极值，40年来房价的平均增长高于通货膨胀率2.7%。
然而，到2005年，房价增长的稳定期将近终结，英格兰北部和威尔士的传统“落后”市场在这一阶段迎头赶上。
如今的房价是否普遍处在其应在位置？
分析报告显示，如今全英的平均房价水平低于趋势线8%，但各地之间存在巨大差异，伦敦的房价水平与英国其它地区全然不同。
伦敦地产市场的驱动因素与其他地区大相径庭吗？
从某种程度上说确实如此。同理，若忽略市场周期中的极值以及通货膨胀率，伦敦长期房价趋势按每年3.6%上升，而英格兰东北部则为2.3%。看上去差异不大，但长期以来足以构成极大差距，40多年来伦敦的累计房价增长为322%，而英格兰东北部则为146%。
这在一定程度上反映了英国不同地区之间的收入和财富创造差异。例如，VAT和PAYE记录显示，36%的伦敦本地企业为专业技术、科技、信息通讯及金融保险行业，而英格兰东北部的同类数据仅为20%。
另外，伦敦和英格兰东南部就业带来的移民也对两地的住房供应量构成不同程度的压力。
近期就业因素对房价产生了什么影响？
5年来，伦敦房价实际增长了20%，而高价值就业行业的企业数量上升26%。英格兰东南部的高价值就业行业企业量上升了17%，威尔士则为12%。
过去5年里伦敦最热门的住房市场包括 Hackney、Islington 和Camden，这3个区5年来的高价值就业行业企业增加了6100家，而英格兰整个西北部增加的同类企业数量仅为8640家。
就业因素会怎样牵动伦敦的发展？
伦敦经济的发展提高了住房成本，尤其对于年轻一代的家庭而言。未来，该因素或将影响居民工作和居住地点的选择，有可能促使居民离开伦敦前往其他城镇，以寻求公平合理的就业前景并降低住房成本。
显然，长久以来伦敦房价保持较高的增长趋势，且目前伦敦的房价仍高于趋势线。但这并不意味着伦敦房价需要降低，而表示伦敦的抵押贷款贷款购房者对房价增长的承受能力低于英国其它地方的购房者。
还要注意的是，英格兰南部其余地方房价的增长趋势高于英格兰中部和北部地区。就目前来说，这些地区的房价稍低于趋势线，并且有可能在下个阶段受到经济刺激的影响。
来源：陆特资产，英国房产投资
二、理财投资英国房产之伦敦房产投资回报率知多少 陆特资产来介绍
英国伦敦房地产业历史悠久、政策稳定，并得力于完善的法律法规。加之伦敦自然环境优美，社会治安良好，投资市场面向全球开放，投资回报率高，这里一直是倍受全世界房产投资者青睐的安全港湾。
近十年来，来自海外特别是亚洲、中东和俄罗斯的房地产投资者争相涌入伦敦，希望可以在这里拥有自己的一方热土。一些有经验的投资者在考虑来英国投资买房时，对当地的房地产投资回报率表现出极大的兴趣。在此，我们围绕投资回报率这个话题进行一些分析和讨论。
对于中国房地产投资者来说，在英国主要有三种可能的投资方式。
第一种是比较被动的投资方式。即在英国买房后自住或空闲，并不靠赚取租金或扩建翻新装修增值后出售来主动创造高额投资汇报，而是通过等待整个房产市场的大气候上行来带动个体房产的升值。这一方式之所以比较“被动”，不仅是因为投资人在购房后没有或极少主动采取措施以提升投资回报率，而且，由于英国各地区的房市自身升值潜力差别很大，这将直接影响房产的投资回报率。
第二种方式是投资者购买房产后采用出租的方式收回成本并赚取利润。在计划周详、操作得力、对出租房产和租户的管理得当的前提下，这一方式的投资回报率相对持久而稳定。同时，投资者在未来还可以将该处房产用为自住或是做其他考虑，属于长期低风险投资。
对于初到英国想从事房产投资的朋友，和那些只做海外房产投资而人不在英国居住的朋友，您可以在买房后将房产委托给经纪人公司或房产中介管理。
成本算法（The Cost Method）对于海外投资者来讲是最直接的房产投资回报率的计算方式。举一个简单的例子，以伦敦市 2 到 3 区某处房产为例。投资者支付房产成交价格 24 万英镑，随后投资者将房产进行升级装修并出租，期间产生装修费用 2.5 万英镑。装修后房产的月租金为 1400 英镑。因此，每年投资者从房租中获得收益16800 英镑。该处房产的投资回报率（ROI）为 6.34%。
第三种方式比较适合对英国的房产投资市场比较有经验的投资者。该类投资目的相对明确，买进卖出比较迅速。在各个环节策划、操控得当的情况下，投资回报率在当下的伦敦房市通常较高。
购买这类房产时学问较深，房产的来源除了开发商和中介公司，很多投资人还采用买方经纪人、房源采购公司、房产拍卖会、私人关系网络，甚至到自己感兴趣的街区挨家挨户发“房产求购信”。这些做法的目的都是为了能够拿到最低的出售价格。
一般情况下，由于这些做法在交易过程中只通过律师，不通过普通意义上的房产中介，也就是说卖方省去了交给房产中介的费用，他们相对来说愿意把售价压低一点，把一部分利让给买方。结果是，我们经常会看到买方虽然需要支付给以上机构服务费用，然而成交价加上服务费仍然低于房产的市场价。
这种投资方式的另一个重要特点是，房产多为别墅类二手房，内部比较破旧，常伴有扩建、改建、翻新的余地。正是这样的房产，才有可能通过扩建、改建、翻新和装修为达到大幅度升值。这种投资方式在英国非常多见，已经被老百姓接受和认可。
近来，为了刺激英国建筑业的发展，英国政府还放宽了房屋扩建和改建的申请制度，使得更多的这类申请较容易地获得批准。
举例来说，一位客户所购伦敦二手别墅价格为 60 万英镑，现有 3 个卧室。客户又投资8 万英镑将现有房顶改建为一件卧室和一个卫生间。整个改建工程 3个月完成，之后立即重新上市销售，并在上市后的第一个星期就有买主愿意出75万英镑的价格购买。若不计其他小额费用，这处房产的投资回报率为10.29%，且历时仅为几个月。
据某知名房地产网 统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5% - 6%，有的地区回报率甚至超过了8%，这与中国的北京和上海相比可谓天壤之别（回报率仅为1% - 3%）。
此外，数据还显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率，例如伦敦中心区 WC1 的回报率仅仅有4.5%，然而位于西南二区的Clapham 回报率可以达到 7.2%。由此可见，房产租金回报率受到了房产价格、地段、房型、房产状况等多方面影响。
虽然伦敦房价近期受奥运会以及海外资金涌入等因素影响持续上涨，但是房地产专家仍然认为伦敦乃至全英的房产租金回报率会保持在相对稳定的水平。上涨的房价并不会抑制投资和以出租房产为目的的购房举动。
据调查2013年4月伦敦领衔同比增长 3.9%（每月 736 英镑）的全英房产出租市场，再创房产租金新纪录，伦敦市区房屋平均月租金达到1100 英镑，同比增长 7.6%。
某英国房产资深评估公司在 2011 年便大胆预测伦敦房产出租市场将在五年内持续蓬勃，租金涨幅将会大于房价涨幅，而这一涨幅背后的主要推动力来自海外租客进驻伦敦的浪潮。未来的伦敦北区以及东区将成为房产出租的热门区域，这两个区域目前所有地段和房型的租金回报率都超过了 5%，并且占据了伦敦市区租金回报率的多个高点（超过 7%）。
伦敦房地产市场蓬勃的发展趋势使其成为世界房产投资市场的佼佼者，即便是美国的大都会、世界金融中心的纽约，平均租金回报率也有4.3%（高盛，2012）。
同时，伦敦同其他英国城市相比，除了房地产的吸引力以外，还有世界一流的文化体验机会、教育机会、社会保障等一系列优等的民生待遇，这些因素相结合使伦敦成为世界投资者汇聚的焦点。
近年来，英国政府对中国公民赴英旅游放宽条件，更进一步表明英国市场对于中国投资者的友好态度。
来源：陆特资产，英国房产投资
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