北京商报:房贷新政后 1年内出售,房价涨20%保本

房贷新政出台后房产买卖会有哪些变化，读者们都很关心，但又都不知如何核算差价。今天，我们接着来算算现在购买第二套房投资，何时转手才合算？

　　　　购买一套以上住房的市民多是希望通过房屋升值来"理财"，而房贷款新政出台后，贷款购买多套房屋不但首付提高，而且利息方面比原来增加了25％以上。

　　　　目前5年以上的商业贷款基准年利率是7.83％。 ( 年底前,可能还要加2次)

　　　　如若想短期内转让的话，购房者除了原房价外，持有成本还包括，购入时契税+营业税+土地增值税+所得税+中介佣金+利息。假设第二套非普通房屋的首付是40％，保本点涨幅大致如下：持有一年出售，3％+5.55％+0.5％+2％+3％+（60％×7.83％×1.1）=19.21％；持有两年出售，3％+5.55％+0.5％+2％+3％+（60％×7.83％×1.1×2）=24.05％；持有三年出售，3％+5.55％+0.5％+2％+3％+（60％×7.83％×1.1×3）=29.55％。也就是说，不考虑首付款的现金价值和机会成本以及出租收益，一年内出售，保本点是原房价上涨19％以上；两年内出售，保本点是原房价上涨24％以上；三年内出售，保本点是原房价上涨29％以上。

　　　　从投资角度考虑，目前年出租收益约为房价的3％，而年利息支出为房价的5％，以租养房已不太可能。按目前交易成本，首付40％的住宅，房价要上涨19％左右，投资者才可能持平。就利息来算，视为第一套和第二套的房子，在首付均为40％的情况下，若定性为"第二套"的房屋，每年多支出的成本为房价的1.1%。把这本账算清，该不该买，买得起买不起，买得是否划算，就比较容易做出判断。

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