对于很多业主来说，今年元旦起房贷的压力要减少了。去年央行两次降息，不少降息前贷款购房的人，今年元旦开始将正式享受降息后的相对低利率。根据计算，期限20年的100万元的房贷，每个月可以少还近300元。值辞旧迎新时节，手中有闲钱该提前还贷还是进行理财，让不少“房奴”纠结。理财师表示，如果手中的闲钱足够大额，即使是房贷利率较高，也可以购买理财产品的方式保全本金，获取未来更大的投资机会。
几种情况不宜提前还贷
记者了解到，如果要提前还贷，多家银行都规定提前还贷需要提前申请，有的申请期需要1个月；此外，如果贷款不满一年提前还款，需要收取一定金额的手续费。目前，各家银行的违约手续费差异较大，有的银行需要收实际还款额1-3个月的利息，如果还款不够年限，甚至有银行需要收取实际还款额3%的手续费。
对于等额本息还款的贷款人而言，每月还款总额固定，本金递增利息递减，如果借款人已经还款到了中期，已经偿还掉了大部分的利息提前还款还的是本金，提前还贷意义有限。而选择等额本金，且还款期超过1/3时，借款人已还了一半的利息，如果此时提前偿还，节省的利息并不多。
20年百万房贷每月少300元
据了解，去年6月8日央行将5年以上贷款利率从7.05%下调至6.8%，降低0.25个百分点。而7月6日，5年以上贷款利率再下调0.25个百分点至6.55%。也就是说，2013年元旦起，房奴的还贷基准利率将被调至6.55%。
记者算了一笔账，以贷款100万元、期限以20年为例，如采取等额本息的还款方式，在7.05%的利率下，每个月的还贷月供为7783.03元。从元旦起，贷款利率下调到6.55%，那么月供款将减少至7485.2元，每个月减少的利息接近300元。
存定期或买国债可能更划算
每到年底，拿到了年终奖，以及平时的积累，有一定积蓄的购房者会想着提前把房贷还掉，减轻每月的房贷压力，但提前还款未必划算。享受到了7折利率的房贷客户，纵然加息后，利率依然很低，低于目前5年以上的定存利率，更低于一些理财产品的利率。这样提前还款不如拿去存款，或者购买理财产品。
对于享受7折利率的老房奴来说，如果与银行签订了相关合同的前提下，按照调息后5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%还低，此类存贷款利率出现了倒挂。而如果是纯公积金贷款，调息后5年以上公积金贷款利率由4.9%降至4.50%，同样低于同期定期存款利率。
理财师指出，排除其他因素干扰，5年以上的贷款者，如有较多闲钱，可以直接存5年定期，不但收益十分稳妥，所获得的存款利息收入还可以覆盖贷款利息支出，并且略有盈余。国债作为一种较为稳妥的理财方式。若是房贷享受8折或以下的优惠，有足够闲钱，也可以购买5年期国债，不但在降息周期内可以锁定较高收益，还可以完全覆盖房贷的利息支出。不过，由于国债是不定期发行，而且5年期国债由于收益可观，相对比较“走俏”，大多开售当天便面临售罄。如果投资者有购买需求，得多加留心发行信息。
一、30岁还存不到10万 退休后可能还是贫穷户
香港有个有意思的理财师。他写的一些文章很轻松。
其中有一篇是这么说的，假如一个人，到三十岁还存不到10万块钱，那他是一个很失败的人，到退休后，很可能也是贫穷户。
需要注意的是，他接触过很多客户，他下这样的结论，不会与现实相差太远。
除去要照顾家庭或是身体有毛病的情况，当工作了10年后，连10万元也存不到，这显示了一个人在管理财富上出了问题。
不算投资回报，花10年时间存10万元，每月只需要存800多元。如果每年有5%的投资收益，每月只是存600多元。我推荐诺远资产推出的高收益定期理财产品！年化收益高达5.5%—10%，收益相较银行理财和国债较高，可以帮助我们实现资产增值；产品期限从30天-365天不等，可以根据自己的实际需要进行长短期搭配！
当三十岁沒有10万元，再过10年，到四十岁，是否可以存到10万元，还是相当大的未知数。
从逻辑上来讲，三十岁存不到10万元，再过十年，工资可能上升了，但花费也会增高，存到10万元依然有难度（如年纪大了，美容或医疗等方面的开支将增加）。
再沒有可能的話，五十岁也到了，退休以后也肯定是贫穷戶，前景堪忧。
如果资金不够，即使是投资机会出现，也只能看着它在面前遛走。种瓜得瓜，种豆得豆。有了10万元，便很快有20万元，只有当本金充足，才能更好地持续增值。
不是说在三十岁沒有10万块储蓄是世界末日，但这是一个很好的财务指标。达不到的，可以想想平常自己是否有不当开支，是否工作上还不够努力，争取有所改善。
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二、2013年后，是买房出租划算还是存定期划算，用EXCEL作好收益对比
由于最近有一次买房的机会，手头也有一些钱，所以在考虑是买房好还是存定期好，如果换以前肯定是买房好，这个不用讨论。但是今年出了新政，二手房交易要收20%的个人所得税，非常的高，短期内是不可能卖的，长期来看没问题，因为这个税率估计以后某段时间是会取消的。
为此，我就用EXCEL作了一个表格，可以自动计算买房出租和存定期存款之间的收益，先看第一张表
这是按南宁的房价来计算的，南宁2012年房价平均是6600元一平，因此我就按7000元一平米来算吧，租金我也是选的均价，没选最高的。
房子的面积为了好对比，选了一个最流行的80平和一个大户型140平，这个表格你可以通过修改房子面积、单价、贷款额度、贷款利率、每月房租，定期贷款利率、房租年上涨率和房价年上涨率，来得出今后5年、10年、15年、20年的收益对比，为方面起见，我只放上10年和20年的收益对比。
上面这个表的假设是房租每年上涨3%，如果2000元一个月，一年才涨60元，我想这个上涨率是很低的了吧，然后房价虽然不会快速上涨，但每年上涨2%还是正常的，这个只相当于一年涨100来块钱而已。当然，还有贷款额度和贷款利率等条件，大家可以自行设定。
总之按上面的这个表得出的结果有以下几点：
1. 长期来看，如果你有相同的钱，买房出租比定期存款要划算
2. 不贷款的收益，在短期来看（10年），是比贷款买房要划算，但长期来看并不比贷款买房要划算；
3. 如果你只想买房出租获得较好收益的话，买小户型要划算过买大户型
4. 如果房价不上涨，单凭房租的上涨，租金的收益不一定要定期存款高。
关于第4点的结论，我觉得应该有一个平衡点，就是如果房价不会继续上涨，那房租要多少才能比定期收益高呢？
为了继续进行对比，我又做了一个表格，为几个城市，而且也分成房价涨和不涨的情况，如下：
条件太多就太复杂，因此我只对比了全额买房的，贷款的请大家自行设定
从表上看出，在南宁的话，在房价不涨的前提的，只要房租每年上涨5%，就能达到和定期存款一样的收益了；北京要9.8%，广州要6.5%。
当然，我对北京和广州的情况主要是百度，不是很准确，也只是大概的估算。
还是说回南宁吧，毕竟我也是想买这里的房，如果你现在手头有50万现金，那你会选择定期存款还是买房，如果买房，是大户型还是小户型呢？从表格上我们就可以知道，你应该买房，而且要贷款买（当然，限购、限贷使你无法完成这个任务）一套小户型，现在市场上比较好出租的户型是70-90平米的，你可以用这50万全额买入70平米的一套房子，然后出租，在未来10-20年都会有相当的收益。
欢迎讨论，如果大家想要那个EXCEL表格的话也没问题的，我放在新浪微博里了，大家去粉一下我吧，@优的良士，然后去我的微盘下载就好了，多谢了哟。
三、金领小夫妻月入10万 如何理财换车和要二胎
个案资料
许先生，36岁，月收入3万，妻子向女士，34岁，月收入约7.5万，育有一女，1岁8个月；在京有2套商品住房，其中一套对外出租，租金4700元；另一套自住，还有房贷95万元，已还5年，月供5600元；另外，在湖南拥有住房一套(女方父母自住)，全款购买河北住房一套(男方父母自住)。现有现金存款120万元，2011年购置价值25万私家车一辆。
财务状况分析
许先生夫妇家境殷实。夫妻二人目前月工资收入共105000，另有房租收入4700，共计109700元。夫妻二人目前主要支出包括房贷月供5600元，三口之家生活月支出预计为10000元，粗略估算月结余为94000元，一年下来可结余113万人民币。
理财目标
近1年内，计划换购约50万中高档品牌suv一辆。
建立购车专用账户
车辆换购即卖旧车买新车。按照目前的市场行情，许先生2011年购置的价值25万的私家车折旧价格大概在18万，和目标计划的50万中高档品牌suv还有32万的资金缺口。许先生夫妇可考虑建立购车专用账户，每月向内储蓄3万元用作专用资金，一方面避免资金被挪用，另一方面可用专项资金做银行理财提高收益，具体产品可以考虑货币基金(起点金额1000元，今年以来普遍的回报率在3%—4%之间，每个工作日可购买和赎回，一般T+1或T+2日即可到账)、银行短期理财(起点金额一般为50000元，以90天理财产品为例，近期的预期年化收益率为4.8%)。
理财目标
有要二胎的想法
为宝宝投保少儿成长保险
按照目前北京市的二胎政策，许先生夫妇不属于可申请二胎的情况。北京的超额生育子女需缴纳20万左右的社会抚养费，另外独生子女和超额生育子女在上学时也会有差别，超额生育子女无法享受九年义务教育。
许先生夫妇可为第二个小宝宝计划每年6万元的教育费用，从许先生夫妇目前的收入情况来看是完全可支付的。但是宝宝成长过程中可能面临疾病、意外等风险，以及父母意外对宝宝成长的影响。我们建议为宝宝投保少儿成长保险。以市场上某款少儿成长保险计划为例，许先生夫妇只需每月为宝宝储蓄1.6万元，存10年，宝宝在成长过程中就可获得总计120万教育金、80万创业金、若发生重大疾病还可享受25万重疾保障、200元/天的住院津贴，万一爸爸妈妈因意外身故或全残无法负担宝贝的成长，保险公司还将为宝宝豁免未交保费，并且支付给宝宝每年10万的生活津贴和每年10万的教育津贴共计5年来关怀宝贝成长。
理财目标
计划送女儿出国读书(从大学开始)。
购买定期寿险和重疾险
许先生夫妇的女儿目前1岁8个月，希望女儿18岁出国念大学，目前在美国念大学一年的费用大约为20万人民币，忽略通货膨胀的因素许先生夫妇为女儿出国读书应该至少需要准备120万人民币。
年轻的爸爸妈妈在为孩子打算的同时要为自己准备一份定期寿险和重大疾病保障计划。许先生夫妇现在人在中年，三十岁左右的年纪正是年富力强的人生黄金期，但是所担任的家庭责任也是最重的时刻。许先生夫妇双方有4位老人需照顾，未来又可能要照顾两个宝宝，真是上有老下有小，责任重大。定期寿险的特点是低量保费撬动高保额，正适合是家庭经济支柱且压力山大的朋友。以目前市场价格来看，每年付出几千元保费即可获得较高保额，一旦发生身故就可给付受益人一大笔资金。根据许先生夫妇未来支出贴现，建议每人保额不低于300万元。
此外人到中年，生活工作压力很大，正是重疾高发期，建议夫妇二位投保重大疾病保障计划，以市场上某款产品为例，每月约3000元10年交即可获得50万重疾保障，如果发生重疾可获得一笔看病钱，如果未发生重疾到60岁可获得一大笔“退休金”，重疾养老两不误。
理财目标
妻子工作紧张，想提前退休(不晚于45岁)，想开个小店。
国债搭配基金定投提高回报
向女士今年34岁，计划45岁前退休开小店。开小店首先需要资金支持，预算在100万，至少每年需储蓄10万元，建议向女士考虑中长期产品提高收益，如中长期的国债搭配部分基金定投，中长期国债可使客户获得安全稳健的回报，基金定投可分享股市的收益，这样搭配可兼具稳定性和收益性，帮助客户在风险可控的前提下提高回报。另外如果向女士提前退休，正式到达退休年龄后领取的退休金势必会减少，可考虑在年轻的时候为自己购买退休年金作为补充养老。
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