房价上涨必定令开发商毛利率上升吗？NO。
长远看，开发商从房价上涨中是得不到收益的。这是因为房价驱动地价和土地付款方式的变化这两个因素，导致开发成本的上升和资产周转率的降低，从而挤压了毛利率。最近两年内开发商利润率的上升，其实是在透支其未来的收益。如果开发商不能尽快找到加快周转的解决之道，总有一天会出现一个拐点，令其为此前的收益买单。
首先，房价上涨速度没有地价上涨速度快，因此除非是不需要储备土地的项目公司，否则绝大多数地产商都是一边卖楼，一边买地，地价上升增加的成本将部分冲销房价上升的因素。因此在最近1、2年内，那些存货较多的开发商经营收益出现了一定的升幅，但长远来说，销售利润率下降是行业大势所趋。
而另一方面，中国土地成本占全部成本的比例在全世界都名列前茅，而土地付款节点越来越趋向于前移，进一步增加了开发商的资金占压，降低了资本收益率。而中国没有建立国外普遍采用的土地融资渠道，比如土地按揭、土地债券，以及在美国广泛采用的土地期权机制，开发商的自有资金基本上被占压在土地上。美国最大的开发企业帕尔迪，其土地储备长达8年，而目前国内主流地产商一般只能按未来3年左右的开发量来准备项目资源。
随着直接融资渠道的开辟，国内商品房的预售制度迟早要与国际接轨，而欧美地区普遍的商业惯例是开发商在竣工后才能取得售楼款，此前只能拿到少量定金，这将进一步延长资金回笼的时间。在这样的前提下，开发商必须找到大幅度缩短开发周期、提升运营效率的办法，来避免资产回报率的下降。
一、房贷利率上调将压垮4000房企 房价下降通道已经打
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