谁是公积金最大的受益者？(图)
2013-07-08 01:33 现代金报
市民在宁波市住房公积金管理中心办理业务资料照片 记者 张培坚 摄
上文提到过，相对于平均每年涨幅5.42%的CPI来说，如果住房公积金不使用，一直放在住房公积金的这个大池子里，一万元一年就会贬值268元左右，20多年后，存在住房公积金的钱就有可能贬值殆尽。
这些“贬值掉的钱”究竟去了哪里呢？换句话说，除了使用公积金贷款的群体之外，这项制度最大的受益者是谁？记者 周阳
市本级有住房公积金115亿
个人贷款只有64亿
从宁波住房公积金管理中心拿到的一组数据可以看到，2012年宁波（注：市本级，非全大市，下同）住房公积金期末余额是11,545,313,173元，而个人购买自住普通商品住房贷款为6,429,024,099元，宁波公积金个贷率只有55.68%，住房公积金存款4,724,339,158元。
据公开数据报道，每年全国约有1亿人缴纳公积金，缴存总额已达4万亿元，除去公积金贷款，余额达2万多亿元；预计到“十二五”期末，缴存总额将达到6.69万亿，余额达到3.58万亿。这是一个天文数字。
对于最应从中获益的绝大多数缴存人来说，公积金并不好用。虽然公积金贷款利率比商业贷款低差不多2%，但其限制条件颇多，买不起房或不符合规定的缴存人难以享受到这一贷款优惠。这也造成公积金沉淀率较高。
表面上，它是一项住房保障制度，且贷款利率低于商业贷款，使缴存人获益，但实质上，真正的获益者不是缴存人，它隐蔽的本质与功能与我们的日常印象相去甚远。
如何“盘剥”？靠利息差
存10万，一年差额2150元
银行是如何在住房公积金制度中获益的？
利率是其奥妙所在。
按照国家规定，职工缴纳的住房公积金按三个月定期利率2.6%计息，缴存者利息所获甚微，这是“盘剥”的开始。
比如，一位市民有10万元公积金放在公积金大池中不取出，一直到退休时（至少5年以上）取出来计算。每年得到2.6%计息，即2600元。而这位市民如果是存入5年以上定期，每年按照4.75%的利率计算，一年下来利息是4750元，一年就有2150元的差额。在如今资金短缺的情况下，购买收益更高的理财产品，一年的差额就更大了。
作为宁波市住房公积金管理中心来说，给缴存人是按照三个月的定期利率2.6%计息（当年是按活期利息计息），而存入银行，是按照一年3%计息，有0.4%的利息差收益。如果是47.2亿就有18，897，356元收益。而存入2年是按照3.75%计息，存入3年是按4.25%计息，存入时间越长，所获得的利息差就更多了，不过宁波市住房公积金管理中心的相关工作人员向记者表示，他们一年期的是占多数，二、三年存款其次。
政府拿走一小块
银行卷走一大块
记者从宁波市住房公积金管理中心拿到一份2012年整年的会计报表，根据显示，宁波市到2012年年底，有住房公积金存款4,724,339,158元，这47.2亿多元存入银行以后，获得4.7亿收入（住房公积金利息1.62亿，委托贷款利息收入2.65亿及其他利息收入），除去给缴存人2.27亿利息支出及其他支出后，增值收益有2.3亿元。
这收来的增值2.3亿，其中60%是作为贷款风险准备金，另外40%就直接入当地政府财政账。
地方政府分享公积金硕果只是小部分，更大的利益跑进了银行的口袋。
公积金存在银行的年利率是3%（一年期），而银行利用公积金存款对外发放商业贷款，贷款利率一般高于7%，银行在公积金项目上的盈利约为4%。我们保守地按照1年贷款利率6%来计算，利差达到了高额的3%左右。以宁波的47.2亿元来计算，假设全部存入银行，一年银行就能赚取1.41亿元利息。
所以，哪家银行要是能争取到住房公积金存款，那么这家银行可谓是赚得盆满钵满。根据央行规定，可以接受住房公积金中心委托的银行仅限于工商银行、中国银行、农业银行、建设银行和交通银行五家。
比较“幸运”的是，宁波银行也成为了第六家接受委托的银行。记者从宁波市住房公积金管理中心相关人士解到，主要是宁波银行在上市以前算是政府背景的国有银行，宁波市政府发文让其享受这个优惠政策。
拉存款参与利益分肥
公积金主任成高危职业
这一部分利差，连同公积金中心购买国债的利息收益和发放公积金贷款的利差收益，构成公积金的增值收益，根据《住房公积金管理条例》第29条的规定，它不归缴存人所有，主要归政府财政。
而这条规定与《物权法》中“孳息归属”的原则是“打架”的。虽然有人认为是政府为住房公积金的风险兜底担保，所以，政府应当获得补偿，住房公积金的增值收益就是补偿。但是，政府强制收取公积金，它本身就是风险的制造者，却要收取“保护费”，这个逻辑就有点说不过去。
除了我们刚才提到的利息差以外，每年商业银行还向公积金中心收取手续费，包括归集手续费和贷款手续费。国有商业银行显然是住房公积金背后真正的“老板”，住房公积金中心依靠国家的强制力为国有商业银行吸纳存款。
在公积金缴存者中，富者不屑于公积金贷款，贫者无力买房，得不到公积金贷款，还为他人输血。只有中等收入的缴存人在享受公积金贷款，但他们在公积金贷款中能获益多少呢？目前，全国公积金贷款总额为1.6万亿元，5年期以上的贷款利率为4.7%，比商业贷款低2%不到，贷款的缴存人每年获益为320亿，仅占商业银行在公积金项目上的利润的三分之一。商业银行显然是喧宾夺主了。
当然，地方政府也不会让商业银行独享公积金的便宜，他们为争取商业银行对本地项目的贷款，以存公积金为对价，与商业银行达成交易；
只要在百度或者谷歌上搜索“住房公积金、主任、被抓”三个关键词，就可以搜索到大批相关消息，据不完全统计，全国已经有几十名公积金中心主任被查处，而全国不过400多位住房公积金主任，腐败比例之高令人咂舌。
这是个利益链条，谁为商业银行拉到公积金存款，谁就可能参与潜规则而获得个人好处。有媒体报道，某位被查处的住房公积金主任交代，拉存1亿元，就能获利45万元，或按0.6%-1%的比例奖励。
诱惑之下，个别公积金中心主任或地方政府相关分管官员难免失足。
用一个工，要付1.5个工成本
民企没有缴纳的积极性
“现在用一个工，要付1.5个工的成本，老老实实做生意就要亏本。”宁波一家民企负责人段先生向记者表示。
“员工缴纳工资基数百分之十几的住房公积金，企业也要为此上缴同比例的资金。但是厂里的外来务工人员根本买不起宁波的房子，这部分钱也提不出来。低收入并没有享受到此类福利，而又加大了企业的负担，但油水却流到银行那边去了，这实在是不公平。所以，民营企业没有缴纳的积极性，由于五险一金的负担，现在民企用一个工，要付1.5个工的成本，竞争力下降。”段先生说。
一、住房公积金拿出来之后，塑如意是我的最佳选择
2015年年初，随着华为公司从深圳搬迁到东莞松山湖之后，一批批的深圳客蜂拥而至，他们来东莞的唯一目标是大肆地购置房产，在深圳房价高居不下的大环境下，东莞的房价对于他们来说简直不值一提。一轮堪称癫狂的购房风暴后，东莞稳定了十几年的房价犹如坐过山车一样爆炸性增长了好几倍，而最终的受害者就是东莞的居民们，而我就是当中的一员。
我是一名大型国企的老职工，在这家企业中辛勤地工作了将近三十年，经历这个企业的壮大与衰退。由于国家的政策和公司的福利，住房公积金成为了我的工资条中最稳定的收入，三十年过去，我的公积金库慢慢积存到了一百多万。深圳客炒房风波后，东莞原本五六千的房价瞬间上升到了一万三四千的准一线城市价位，由于担心房价还会继续上涨，很多东莞居民被动地去选购商品房，这就是可怕的恐慌性购房潮。而我也不例外，眼看着自己的一百万从一套房加一辆车眨眼间变成了三分之二套房，为了儿子以后的小康生活，马不停蹄地就踏上了我的购房之路，经过了两个月的摸爬滚打，终于在东城的一个楼盘定下来了，随着房产证到手的那一刻，我那悬着的心也安定了下来。
房产证到手后，第一件事情就是把那一百万从公积金那里提取出来，由于首付交的是自己的现金，所以这一百万就变成了“闲钱”。跟很多我的同事一样，公积金到手后就把它投进各大银行的理财产品中，年化4.7的收益率对于当时的我来说已经相当满意了。
直到一天，我无意中在一家网站上看到了塑如意的信息，年化9%和11%的标题吸引我点了进去，经过初步的阅读和了解后，我对这个产品有了大概的认识，因为了解到塑料行业的大好形势，我抱着试一试的态度，将五万元投进了年化13%的新手型产品中，当天我就收到了第一笔18元的收益，一个月后我就尝试着将资金和收益都提取出来，没想到金额第二天就到了我的银行账号上，一个月的使用体验后，我对塑如意这个产品产生了信任感，第二次我便把五十万投了进去，收益的钱刚好还上我的房贷，完全解脱房贷给我带来的压力。
真的衷心感谢塑如意这个产品为我的生活带来的幸福感，我也把塑如意推荐给了我的同事，他们也慢慢地接受了它，看到他们拿到收益洋溢的笑容也让我感到十分的高兴。
住房公积金拿出来之后，塑如意是我的最佳选择
二、房贷利率不断上升 公积金贷款通道放宽减压
开年后的楼市继续处于深度调控之中，尤其是信贷这一关键性的因素，仍在不断收紧，多个银行支行暂停房贷，个贷利率上浮成为一二线城市的普遍现象。一些城市首套房贷利率较基准利率上浮已达20%-30%。
在此背景下，根据去年12月住建部、财政部、央行、国土部联合发布的《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（以下简称《通知》），各地纷纷加快公积金审批流程，要求开发商不得拒绝购房者的公积金贷款，并加大惩戒力度，成为收紧的购房信贷中**的宽松。
3月5日，深圳市住房公积金管理中心透露，从1月起，深圳市相关部门已要求房企提供不拒绝购房人使用公积金贷款的书面承诺，在销售现场公示，并对拒绝者加大惩处。
多位开发商人士表示，如果公积金贷款能够加快审批，不仅减轻购房者的负担，也对销售有乐观影响；但在很多城市限价的情况下，对于那些倾向于让利卖房而提高首付甚至要求全款的项目，影响并不大。
开发商不得拒公积金贷款
公积金贷款作为购房资金通道之一，目前正在被大力支持。
3月5日深圳公积金新政给出的六项措施包括，5个工作日内完成贷款审批、5个工作日内完成抵押登记、开发商不得拒绝公积金贷款、加强对公积金贷款银行考核、职工可电话举报违规楼盘以及联合开展专项整治行动等。
深圳的这些措施均出自于《通知》。这份于去年12月13日印发的文件，是在2014年的基础上深化的。
2014年，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行明确要求房企不得拒绝住房公积金贷款购房，但部分房企仍然拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款。
21世纪经济报道的调查显示，在多个一线城市，新房销售都存在变相拒绝公积金贷款的现象。
因此，为发挥公积金作用，净化市场环境，出台了上述《通知》。
其中值得关注的是，加大了违规的举报、惩戒力度。对限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款购房的房企和中介，深圳市规划国土委将要求责令整改，对违规情节严重、拒不整改的，予以公开曝光，并纳入企业征信系统。
目前，深圳市住房建设局已组织深圳市公积金中心加强对10家住房公积金贷款业务受托银行的管理和考核，监督受托银行提高服务效率、提升服务质量。
无独有偶，近日东莞市住房公积金中心与相关部门也联合发文，加快公积金贷款审批流程，专项整治、严肃处理开发商及中介机构拒绝公积金贷款行为，规范房地产市场秩序。
据介绍，从行动开始到3月初，深圳市有21个新建商品房项目到市公积金中心办理了公积金贷款房源入库工作，新建商品房项目入库率达到95%。
深圳市公积金中心指出，下一步，深圳市住建局和深圳市规划国土委还将继续推动新建商品房项目入库工作，将有更多的新建商品房项目能够使用公积金贷款。
房贷利率上升难免
对于购房人而言，公积金放开是个好消息。但对深圳、北京动辄数百万的贷款而言，公积金即使放开也是远远不够的，必须进行商贷和公积金的组合。
机构数据显示，目前北京、深圳等城市平均贷款额度首套房贷款200万-300万，而公积金贷款北京家庭为单位最高可贷120万，深圳家庭最高可贷90万，其他城市更少。
对于非刚需购房，300万-500万甚至更多的贷款，公积金贷款更是杯水车薪。
21世纪经济报道咨询的大部分开发商人士均认为，公积金贷款加快放行，对于地产整体的销售影响不大。
整体而言，在中原地产、易居克而瑞等多家机构看来，2018年的房贷收紧已成定局。
根据中原的统计，目前北京大部分银行执行首套房贷款利率为基准上浮5%-10%，上浮10%逐渐成为北京房地产刚需市场的主流，购房贷款的成本继续上升：首套房贷每百万25年月供历史首次突破6000。
在深圳，进入3月份后房贷利率仍在上浮，十几家银行首套房贷普遍上浮10%，个别银行如浦发银行、民生银行上浮15%-20%。平安银行、邮储银行、南洋银行、农村商业银行暂停了房贷，其他银行也大多额度紧张、放款缓慢。
对于银行而言，资金成本持续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9对于大部分银行已属于低利润产品，出于盈利的考虑，商业个贷利率将会继续上浮。
此外，房价逐渐出现调整，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产贷款的额度与提高房地产贷款的价格。
从历史看，除了2009年后与2015年后的一段时间，大部分首套房房贷的执行利率都在6%左右，中原预期后续房贷利率还有上升的空间。
深圳市房地产中介协会指出，上述现象和趋势背后是落实“房住不炒”，去金融杠杆。对运用金融杠杆的购房者而言是利空，购房成本再次上升。
中原地产首席分析师张大伟指出，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。据其测算，按照北京上海的刚需房价，贷款25年，从过去的85折**利率到现在的基准甚至上浮，房价即使降低8%左右，因为利率上涨也抵消了这部分降价影响。
从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，2018年房贷利率有可能继续上升；房地产降温也将持续。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。
深圳市规划国土委数据显示，2月深圳新房均价为54191元/平方米，自2016年10月以来已“十七连跌”。
深圳市房地产研究中心主任王锋表示，2018年深圳将继续保持房地产调控政策的连续性和稳定性。今年仍是房地产市场调控的关键年，应继续实施限购、限价、限贷等调控政策，确保房价在未来几年保持稳定，形成理性消费局面。
此外，要加快落实建房〔2017〕215号文，严格控制房地产市场加杠杆，坚决打击各类违规资金流入房地产市场。
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