7月以来，随着股市财富效应的弱化，尤其是理财存量资产支撑开始出现动摇，各主要期限的银行理财产品预期年化收益率均出现超过0.50个百分点的下行。国泰君安分析师徐寒飞、张莉指出，银行理财预期收益率大幅下降趋势远未终结，此次央行“双降”释放的继续宽松信号以及实质流动性，仍将推动银行理财收益率延续过去数月的加速下行态势，从目前4.5%降至3.5%以下。
徐寒飞、张莉指出，利率市场化使得被抑制的存款利率向市场化利率靠拢，“过去，由于货币市场利率持续高于存款利率，导致存款源源不断通过"余额宝"等货币基金或理财等转化为同业资金，即使存款利率下调，但理财、货基与存款基准的利差仍在拉大或维持高位。但4月以来，银行间利率中枢从4.5%以上大幅降至2.5%以下，成为负债端无风险利率真正下行的起点。”
“银行理财的规模和利率是衡量无风险利率的关键指标。2012年6月以来，理财预期收益率与1年期定期存款利差不断走扩，从2012年6月不到1.40个百分点上升至最高3.40个百分点，目前仍维持在3.00个百分点以上，仍大幅高于2012年非标资产兴起前大约1.50个百分点左右的水平。尤其从2014年11月央行开启降息降准通道以来，1年期存款基准利率已连续累计下调1.50个百分点，但理财产品收益率在2015年上半年仍稳中走高，维持在5.3%左右，直到7月股灾以后才小幅回落0.50个百分点。目前，相对存款来说，理财利率定得过高，两者利差维持历史高位，但资产端没有收益够高且供给充足的资产供给，负债端对存款的激烈竞争也持续弱化。”徐寒飞、张莉认为，银行理财产品的收益率存在1.00个百分点以上的下降空间，将从目前4.5%左右下降至3.5%以下。
招商证券(600999,股吧)固定收益研究团队表示，未来银行理财收益率有很大可能会进一步调整到4%或4%以下。“目前银行新增理财产品的收益率基本处于倒挂状态，也就是说这些理财产品并不赚钱。”他们表示，“基于这种状况，银行也在有意控制理财的规模。”
“虽然银行理财增长的速度依然很快，但相比过去，速度还是有所下降。在过去5年中，理财规模增速基本每年都在40%以上，理财体量在银行总资产占比不断提升。未来银行理财不见得能维持40%的增速，但比表内资产的增速会快很多。”招商证券固定收益研究团队称，各家银行都提高了对银行理财的重视程度，未来居民对理财的配置比例可能会越来越高。
在银行理财资产配置方面，徐寒飞、张莉指出，随着银行理财收益率的持续加速下行，银行理财资金投向债券比重仍有较大的提升空间，“自2014年底银行理财与信用债收益率倒挂以来，两者的息差"矛盾"就没有出现实质性的缓和，主要原因在于信用债收益率下行速度快于理财收益率，这也导致理财资金配债比重较2014年偏低。据Wind统计，2014年上半年新发理财产品资金投向债券比重在26%－28%之间。随着"息差"矛盾的凸显，2014年下半年开始，新发理财产品配债比重开始持续下行，近期已下降至24%以下。”
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一、银行理财收益率跌至“3”时代
即便是在银行，还是有可能买到假的银行理财产品，至少是不符合监管对于银行理财产品定义的产品。部分银行的手机APP有一些所谓的手机专属理财产品的销售，这些产品的发行方并非银行，销售门槛也不符合监管部门对于银行理财产品的要求，却披着银行理财产品的外衣进行销售。此外，为了规避理财产品销售“全程录音录像”的新规，部分银行网点工作人员主动要求投资者借助网点电脑的网银途径购买。“这种理财产品类似于目前银行理财圈比较流行的委外投资，与普通银行理财产品经常面临刚性兑付压力不同，银行对于此类产品尽可能地置身事外，以第三方的形象出现”，一位股份制银行人士表示。
理财产品的收益率越高，风险性越大。高收益背后的教训是惨痛的，但我们要清楚地分析和认识。作为一个新兴的行业，互联网金融相对传统金融来说，监管方面还不十分完善；行业准入门槛较低，风控不严也是导致互联网金融平台频繁出事的主要原因。甚至一些平台成立之初就是以诈骗为目的，设立资金池，将资金据为己有，“拆东墙补西墙，借新还旧”。所以投资者对于高收益率产品要时刻警惕，理财安全才是王道。
利率市场化之前，资金价格不是市场形成的，在大多数情况下不能反映资金市场的供求关系，在这种扭曲的背景下，银行理财以更为市场化的定价方式诞生。与银行信贷不同，银行理财是代客理财和投资，在收益和风险的平衡上有更大的选择空间。某业内人士表示，银行理财在投资资产的类别上，可以从传统的非标和债券向更广阔的资产类别进行分散化投资，“当前中国的股权市场呈现更多的投资机会，银行理财在股权市场应有更大作为，在银行的投贷联动中存在巨大的创新空间。”
近日，不少市民收到了银行或者证券公司发来关于 保本基金的推荐信息，因有“保本”二字吸引了不少投资者关注。不过，业内人士提醒，投资者在购买该类产品时应仔细阅读条款，现在市面上的保本基金一般只对认购期内购买并持有到期的份额提供保本，如果提前赎回要收取不低的费率。保本投资期限通常较长，投资者要结合 资金流动性需求。同时由于收益是浮动的，投资者要有产品到期未能达到预期收益的风险意识。
据金融界金融产品研究中心统计，本周银行理财产品周均预期年化收益率跌至3.93%，进入“3”时代。7天以内的理财产品共有24款，周均预期年化收益率达到3.37%，环比降低0.18%；8天至14天期限的理财产品共有18款，周均预期年化收益率达3.69%，环比提高0.37%；15天至1个月期限的理财产品发行14款，周均预期年化收益率达3.67%，环比降低0.02%；1个月至3个月期限的理财产品共有407款，周均预期年化收益率达3.94%，环比降低0.1%；3个月至6个月期限的理财产品共发行309款，周均预期年化收益率达4.04%，环比降低0.1%；6个月及以上期限的理财产品共发行268款，其中12个月及以上期限的理财产品共有95款，周均收益率3.60%，环比降低0.44%。
从发行银行类型来看，各期限预期年化收益率最高的理财产品多来自股份制商业银行；从收益类型来看，高预期年化收益类型多属于非保本浮动型。从具体各期限预期年化收益率最高产品来看， 兴业银行 的一款非保本浮动收益型产品以4.35%的预期收益率夺得了15天至1个月期限第一的位置， 交通银行 的一款非保本浮动收益产品以9%的预期年化收益率居3个月至6个月期限产品收益率首位。
二、上海五色土：不动产理财收益率15%
不动产抵押借贷
借款人将不动产（房地产）抵押在放贷人的名下(或银行、信托公司的名下），放贷人将资金直接交给借款人（或委托银行、信托公司交给借款人），借款人依照约定还本付息。借款人若不履行到期债务，放贷人对该不动产有优先受偿的权利。
五色土模式抵押借贷咨询业务
由五色土负责抵押借贷的风险管理，包括贷前风险评级和贷后诉讼执行。对每一笔抵押贷款，通过尽职调查，评估风险的的大小，确定五色土风险级别：VIP、AAA级、AA级、A级等；根据放贷人的利率高低、金额大小进行借贷的匹配。五色土不代收代付双方资金，只向借款人收取风险管理费用。
不动产投资理财方式一：银行委托贷款咨询业务
放贷人将合法的资金交给银行，委托银行向借款人代为发放贷款。适合企业公司或个人的投资理财，借款人将不动产抵押给银行，并向银行还本付息，由银行再将本息转交给放贷人。单笔资金100万以上 。
不动产投资理财方式二：私募信托集合投资咨询业务
多个放贷人同时将合法的资金交给信托公司，由信托公司向借款人代为发放贷款。 适合多个企业公司的联合投资或多个个人的联合投资；借款人将不动产抵押给信托公司，并向信托公司还本付息，由信托公司再将本息分别转交给多个放贷人。单笔资金100万以上 。
不动产投资理财方式三：私募信托单一投资咨询业务
一个放贷人将合法的资金交给信托公司，由信托公司向借款人代为发放贷款。 适合企业公司或个人的大额投资；借款人将不动产抵押给信托公司，并向信托公司还本付息，由信托公司再将本息转交给放贷人。单笔资金5000万以上 。
不动产投资理财方式四：直接抵押借贷咨询业务
借款人将不动产直接抵押登记在放贷人的名下，出借人的资金直接交付给借款人。借款人直接向放贷人还本付息。单笔资金100万以上。（企业公司不能直接发放贷款）
不动产投资理财年收益率行情（上海市场）
不同风险级别情况：
VIP级、AAA级、AA级抵押贷款，年利率12%--15%；A级抵押贷款年利率15%--18%；
大额资金情况：
1亿元以上年利率18%-20% 。
五色土首创的黄金结算模式，黄金的年收益率10%--15%，可以更好规避纸币贬值的风险。
五色土不动产投资理财的三大风险：
不动产市场价格下跌一半，资不抵债；
火灾或施工造成房屋损坏，资不抵债；
法院怠于强制执行，短期内无法收回资金。
五色土风险控制五个措施：
审慎审贷：调查借款人的身份行业、借款用途、经营能力。
科学评估：评估不动产变现能力，并评估法院强制执行的法律风险。
抵押控制：五成左右，有效规避不动产价格下跌的风险。
律师监督：贷前，合同文件、操作流程由律师审核，贷后，法院诉讼和强制执行由律师代理，借款人到期不能清偿本息时，通过法院强制拍卖抵押的不动产。
住房安置：法院对借款人强制迁出住房时，对两套住房抵押的，留一套安置，卖另一套还债；对一套住房抵押的，换房安置，以大换小、以近换远，差价还债。
五色土三个专业优势：
八年经验：五色土积累了八年的失败教训和成功经验，可以更好预测和控制各种风险；
专业人才：五色土拥有金融、不动产、法律三类专业人才；
最新信息：五色土及时掌握国际前沿信息和国内民间借贷、典当行、小额贷款公司、信托公司、不动产基金最新信息。
五色土核心竞争力：
处事稳健，富有责任，绝不冒险，五色土只吸引相同素质的人。
放贷人具备的两个条件：
100万以上：个人或企业公司拥有100万元以上合法的闲置资金，外地人或外国人也可放贷人。
合格投资者：放贷人必须是能够识别、判断和承担相应风险的投资者，放贷人的家庭总资产要求超过100万。(上海客户家庭总资产500万，或年收入超过20万）。
放贷的期限
期限一般1个月到1年之间。
放贷人需提供证件
自然人需提供：身份证等，户籍不限，外地人、外国人也可。
企业需提供：营业执照副本、公司章程、法定代表人身份证明、法人代表授权委托书、股东会决议，上年度财务报表。
办理五个步骤
五色土向放贷人推荐已经完成风险评级的借款人。
签订相关合同等法律文书。(外籍人另需办理借贷合同公证)。
到上海市区房地产交易中心办理不动产抵押登记， 在银行办理资金交接。
七天领取抵押权证。
债务清偿后，办理抵押注销登记。
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