房贷计算器计算利息，它为什么高于房贷计算公式近10倍的利息金额呢？
说到贷款买房和还房贷，特别是贷款买首套住房，新房或是二手房的，很有一部分人都是经济来源较缺乏、家庭收入较少、较困难的一个群体，为了解决家庭生活中遇到的首要困难——住房刚需，不得不省吃俭用、勤俭度日，节省积钱至八、九年，十几年，才能支付得起购买房屋的首付款，其余不足交房款的钱，就靠国家的政策好，靠银行贷款支付。
在向银行申请购房贷款过程中，摆着用房贷计算器计算归还房贷金额，与房贷计算公式计算归还房贷金额的问题，这两种方法计算出归还房贷的利息金额相差近10倍，究竟是怎么一回事呢？
举例说明：某农民工买房向银行申请贷款30万元，计划10年全额归还，年利率4.9%。
房贷计算器计算结果为：
采用等额本金法计算，10年本息总共要归还374112.50元，其中利息要归还74112.50元，平均每月归还利息617.60元，平均每月归还本利3117.60元。
融360房贷计算器计算：
房贷计算公式,仍采用等额本金法还款计算：
月还款额=贷款本金/还款总期数+［贷款本金-（月还款本金×n）］×月利率
注：公式中的“n”表示“已还款月数”，按已归还60个月；
计算月利率：4.9厘%/年=0.0049元/年÷12=0.00040833元/月利
计算月还款额：30万元÷120+［30万元-（2500元×60）］×0.00040833
=2500元+150000元×0.00040833=2500元+61.25元
=2561.25元(月还款额)
10年本息总共要归还307288.74元，其中利息要归还7288.74元，平均每月归还利息60.74元，平均每月归还本利2560.74元。
两种计算方法的结果比较：同样的贷款本金30万，同样的还款期限120个月，同样的利率4.9%/年，用房贷计算器计算，要多归还利息是房贷计算公式的近10倍金额。
这两种方法计算房贷还款，国家有详细明文规定吗？据了解，银发[2005]129号《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》中有这样的规定，“计息期为整年(月)的，计息公式为：利息＝本金×年(月)数×年(月)利率。”而这个计算公式与房贷计算公式比较，计算的结果基本是一致的；房贷计算器的规定又在哪里呢？
为什么银行偏偏要采用这个房贷计算器给这些困难群体计算归还房贷利息的金额呢？使他们归还房贷困难不是越加困难吗？
一、贷款利息计算的基本常识
(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：
1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：
利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
计息期为整年(月)的，计息公式为：
①利息=本金×年(月)数×年(月)利率
计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：
②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率
同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：
③利息=本金×实际天数×日利率
这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。
(三)复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。
(四)罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。
(五)贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。
(六)计息方法的制定与备案
临汾帝江房产分享 全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。
二、扫盲贴,关于按揭贷款的利息计算
空军一直指责KFS黑心,但看他们算起按揭利息来,连我这个算得黑心的也吓一大跳,简直和抢钱没区别,举二个例子:
China20462007 提交日期：2007-7-24 21:23:00
房价开跌了....这次是真的了!98年以来
现在处于末期了.涨幅的,
道理很简单,看看利息就ＯＫ了
贷款利息在７．３８％
按照正常的无优惠计算
５０万的贷款，３０年，连带利息要还125万，
利息为７５万，
朋友们，在你们贷款的时候，会有何想法，
借１还２．５， 压力之大，无可避免．
中国第一穷人 提交日期：2007-7-21 0:36:00
100万为例
1,买房.30万首期.70万贷款,5年.
每年利息就是70*7.2%*85%(利率下调15%)=4.284万/年,一个月就是还3570.要赚钱每月租金必须超过3570.
附上按揭计算公式,而且网上有现在的贷款计算器,麻烦空军们再拿这个说事的时候先算一下.
等额还款计算公式
每月还本付息金额 = [ 本金 * 月利率 * （1+月利率）还款月数 ] / [（1+月利率）还款月数 - 1]
其中：每月利息 = 剩余本金 * 贷款月利率
每月本金 = 每月月供额 – 每月利息
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
以第一位空军的例子来算,月供额为:
500000*0.00615*1.00615*360/(1.00615*360-1)=3083.51
30年本息合计3083.51*360=1110063.6
这位空军足足多收了别人14万利息!
按月递减还款计算公式
每月还本付息金额 = （本金 / 还款月数）+ （本金 – 累计已还本金）* 月利率
每月本金 = 总本金 / 还款月数
每月利息 = （本金 – 累计已还本金） * 月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。
三、有关利息，房贷的一些基本计算(扫盲贴)
多头也罢，空头也罢，我们在讨论一些问题时往往会遇到一些定量的计算。在发现有些比较出名的论坛活跃人士也对该问题缺乏一定的了解后，我想有些必要来写这个帖子。当然，如果其中有所偏差，请大家指教.
基本概念的一些解释
1. 现金价值:很容易理解，现在的100元和一年后的100元价值是不同的，当利率为10%的时候，我们在计算中认为:现在100元==一年后的110元
2. 现行的贷款利率:现行的贷款利率不是我们一般意义上以年为计算单位的利率，事实上，是以月为单位的利率。
比方说：现在5年以上的个人住房贷款最低利率为5.51%，从表面上，我们很容易理解为借了银行100元，一年后需要支付利息5.51元。事实上，5.51%的利率是按月计算的，月利率为5.51%/12=0.45917%, 每月支付0.45917元。虽然总额还是5.51,但从现金价值上看，两者不同.
计算:
下面我们开始一些计算
银行计算贷款归还的原理只有一个:
上月末贷款余额-本月的利息-本月偿还的本金=本月末的贷款余额. （公式1）
其中:本月的利息+本月偿还的本金=本月还款额（公式2）
为了便于广大老百姓的理解方便和银行系统的简易化，中国现行的银行采用两种还款方式：
1． 等额本息，就是本月还款额的数目固定
2． 等额本金，就是本月偿还的本金固定
明显，这两种方式在本质上没有差别,都是采用了公式1. 在实际情况中，人们往往认为等额本金比较合算，支付的利息好像比较少，其实这是一种误解。等额本金和等额本息比较，在贷款归还初期实际支付额较大，偿还的本金较快，所以从总体看，支付的利息较少，但在原理上看，这和尽可能的多支付首付的比例以减少贷款额没有本质的区别. 对具体的个人而言，等额本息和等额本金没有好坏之分，只有那种方式更为适用之分.
废话多了些，开始计算:
贷款额: V (比如说500000)
贷款利率: N(比如说5.51%),每月支付的月利率n(比如说0.0045917)
贷款年限M(比如说30年)，还款期数总计m=M*12 (30年一共要还钱360次)
我们先看等额本息，每月支付为X(X=本月的利息+本月偿还的本金)
第一个月月末的X1=X/(1+n) (现金价值理论)
第一个月月末的X2=X/(1+n)^2
第m个月月末的Xm=X/(1+n)^m
我们希望计算的是X1+X2+X3……+Xm=V(贷款额) 具体解题过程就不写了，高二学过等比数列都会算。
不会算也没问题，EXCEL 中的财务函数中有
PMT(n,m,-V,0,0), 按前面的例子中所有的就是PMT(0.0045917, 360,-500000,0,0), 计算结果为 X=2715, 也就是说每月还款为2715元.
是不是很简单, 大家都可以算
下面看等额本金的计算,更加的简单
就是本月偿还的本金VM固定VM=V/m(比如500000/360=1388.89)
第一个月还款X1=V*n+VM, 500000*0.0045917+1388.89=3697.39
第一个月月末的贷款余额V1=V-VM=500000-1388.89=498611.11
同理，第S月的还款:Xs=V(s-1)*n+VM=(V-VM*(S-1))*n+VM
第一个月月末的贷款余额 Vs=V-VM*S (S= 1,2,3,…..m)
当S=10时，Xs=(500000-1388.89*9)*0.0045917+1388.89 Vs=500000-1388.89*10
在EXCEL上把开始几个数据填上，按住鼠标往下拉360行就可以收工了.
最原始的计算就到这儿，下面说一个最简单的变化，当利率上升为10%时，如果保持还款数额不变，贷款总额需要下降到多少:
1. 还是先说等额本息
还是前面的例子，X=2715, 此时n=10%/12=0.833%
略有不同，现在是等比数列的求和问题，过程不说了，同样有一个财务函数:PV(n,m,-X,0,0)我们可以计算出此时的V=PV(0.00833,360,-2715)=309348元. 也就是说当利率上升为10%时，如果要保持每月还款额的不变，贷款总额必须下降为309348元
2. 等额本金
同样的道理，前面我们下拉的360行已经给出了每月的还款额，现在只要把每月的还款额按10%利率计算现值就可以了，结果是346561元. 也就是说当利率上升为10%时，如果要保持每月还款额的不变，贷款总额必须下降为346561元. (注：不同于等额本息，当利息上升后，保持每月还款额不变实际上已经不是等额本金，我们姑且认为是一种完全灵活的还款)
OK, 本文先写到这儿为止，说穿了是很简单的东西，如果错漏，希望大家指正.
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