北京慧源金诚投资管理有限公司写字楼投资收益四种计算方法

　　由于写字楼投资收益是一个未来事件，牵扯到很多因素，至于收益计算方法，更是公说公有理，婆说婆有理。为此，本刊搜集了四种不同的计算方法，以供与投资写字楼相关的读者参考。

　　北京慧源金诚投资管理有限公司租金回报率法

　　公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

　　优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

　　租金回报率分析法

　　公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择"绩优地产"的简捷方法。

　　不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

　　内部收益率法

　　公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

　　上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

　　优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。

　　不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

　　简易国际评估法

　　基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

　　北京慧源金诚投资管理有限公司写字楼投资收益案例

　　一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5%，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5%，而且这一收益是比较稳定的。

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