“内地楼市的问题一旦暴露，就可能从一个极端走向另一个极端。”日前，中原集团创始人、董事施永青在接受《第一财经（微博）日报》记者独家专访时，如此形容内地楼市的现状。
作为全国最大的中介代理公司之一，中原地产在内地30多个城市为开发商卖房并从事二手中介业务。“我们有几万员工，就像在内地楼市的肌理中安插了一个个探测器，我们的感觉应该不会错。”施永青说。
显然，从事地产行业数十年、被称为地产教父的施永青对于内地楼市的前景并不乐观。他称：“房地产泡沫主要有三种表现形式，过度建设、过度借贷、价格过高，三种泡沫内地楼市全有，并且，这些问题都不容易解决。”
量变引起质变
在经历高歌猛进的2013年后，内地楼市在2014年初突然遇冷。一开始，开发商们用春节因素、传统成交淡季等原因来解释楼市的低迷，但随着时间的推移，“看衰”楼市的声音渐渐成为主流，原本铁板一块的房价亦开始松动。
在施永青看来，内地楼市的“速冻”并不意外。“一些留意内地房地产实际情况的人，前两年就已经看到了问题。但因为当时经济还在往上走，所以很多问题并没有暴露出来。”施永青称，“4月份成交量已经开始跌了，5月份我相信会比4月跌得更多。我们已经明显地感觉到，市场正在改变，量变已经差不多要到质变了。”
国家统计局公布的数据显示，内地商品房销售“量价齐跌”的情况仍在持续。1~4月份，全国商品房销售面积2.77亿平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份扩大3.1个百分点；商品房销售额1.83万亿元，下降7.8%，降幅比1~3月份扩大2.6个百分点。
部分重点城市成交量的下滑更为明显。截至5月25日，在中国指数研究院监测的12个重点城市中，仅武汉的成交量出现了约5%的同比上涨，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，为53.13%；北京次之，降幅为47.21%；深圳降幅位列第三，为36.3%。
“一线城市虽然价格高，但是供求关系还算平衡，问题不是太大，但内地二三线城市的过度建设比世界上大部分地方都要严重。”施永青对记者感慨，“这样的问题不是降价就能解决。”
他认为，内地二三线城市的过度建设是超越人口正常需求的，甚至未来两三代人都无法消化这些存量。“结果就是，降价也没人买。房子卖不出，资金就困死在里面了。现在内地银根紧缩，不是央行把存款准备金抽走，而是原来在市场上流转的资金自己套死了。”
除了过度建设，施永青认为，过度借贷是内地楼市的又一颗不定时炸弹。“本来中央有政策，限制银行向地产行业注入过多资金，但是开发商还是利用信托、理财产品、私募基金等形式变相把银行的钱‘套出去’，现在这部分钱都快要到期了。借新还旧是惯用的方法，但问题是，如果房子卖不动、房价下跌，他们就很难再从市场上顺利融资，旧债就要出问题。”
施永青称，过度借贷的一个直接表现是，内地开发商的负债率都很高。“香港开发商的净负债率在30%左右，但内地开发商的平均净负债率超过70%，有些甚至超过100%。这种情况下，资金链是很容易出现问题的。”施永青分析称，目前内地开发商的利润率其实并不高，约为15%，房价一跌就可能直接导致亏损。“加上去年不少企业还拿了‘面粉贵过面包’的地王，按这个趋势下去，会很困难。”
购买力蒸发
施永青反复向记者强调，打击腐败正在成为扰动楼市的重要因子。
“在一些二三线城市，以前开发商很容易就可以拿到预售许可证，即使楼盘还不符合预售条件。但是，现在反腐之风越刮越烈，违规获得预售许可的情况已经大幅减少。”施永青称，因为严格的审批，有些城市甚至整个下半年都有可能没有楼盘上市。
他坦言：“如果没有楼盘批出来，我们在这个城市的投资就白费了，我们派了这么多人去，就是准备它开盘，它开不了盘，我们原来人员的投资、前期规划，就没有任何回报。开发商也是一样，原来开盘有钱收，现在不给开盘，资金就很紧张。再这样下去，房地产产业链上的企业都会受拖累。”
反腐败对于楼市的影响或不止于此。施永青称：“据我们在一线的同事反馈，确实有官员正在抛售房产，而且比例也还不低。这部分购买力不仅蒸发，还成为市场下行的重要动力。”
施永青也承认，楼市的调整正在给他所掌舵的这家中介公司造成不小的麻烦，一个直接的影响是，开发商开始拖欠中介代理行业的佣金。“现在开发商拖欠了我们很多佣金，有一些是已经到期，有一些是应收账款。到期的钱没法收，就在一定程度上影响我们的营运了。”
不过，谈及中原地产的应对策略，施永青的回答显得很淡定：“我一路都是‘无为而治’，公司可以根据自己的处境去想办法，市场可以‘养多少’，我们就做多少。”
一、CNNIC：中国网民规模6.32亿 手机网民比例首超PC
凤凰科技讯 7月21日消息，中国互联网信息中心（CNNIC）今日发布第34次《中国互联网络发展状况统计报告》（以下简称《报告》），报告显示，截至到2014年6月，我国网民规模达6.32亿，较2013年底增加1442万人；其中手机网民达5.27亿，较2013年底增加2699万人，网民中使用手机上网的人群占比提升至83.4%，手机网民规模首次超越传统PC网民规模(80.9%)。
网民规模持续增长网民生活全面“网络化”
《报告》显示，截至2014年6月，中国网民规模达6.32亿，较2013年底增加1442万人，互联网普及率为46.9%。互联网发展重心从“广泛”向“深入”转换，各项网络应用深刻改变网民生活。移动金融、移动医疗等新兴领域的移动应用多方位满足了用户上网需求，推动网民生活迈向全面“网络化”。
手机上网比例首超传统PC上网比例
截至2014年6月，中国手机网民规模达到5.27亿，较2013年底增加2699万人。手机上网的网民比例为83.4%，相比2013年底上升2.4个百分点，首次超越80.9%的传统PC上网比例，手机作为第一大上网终端设备的地位更加巩固。网民在手机电子商务类、休闲娱乐类、信息获取类、交通沟流类等应用的使用率都在快速增长，移动互联网带动了整体互联网各类应用发展。
支付类应用看涨助推线下消费手游带动网络游戏使用率逆转增长
2014年上半年，支付应用在整体层面及手机端都成为增长最快的应用。手机支付用户规模半年增长率达63.4%，使用率由2013年底的25.1%增至38.9%。移动网上支付与消费者生活的紧密结合催生了众多应用场景和数据服务功能，也带动了手机端商务应用的迅速发展。相比2013年底，手机购物、手机团购和手机旅行预订的用户规模增长率分别达到了42.0%、25.5%、和65.4%。
截至2014年6月，我国网络游戏用户规模达到3.68亿，使用率从2013年底的54.7%升至58.2%，扭转了一直下滑的趋势，基本恢复至2012年底水平。其中，手机网络游戏使用率为47.8%，增长了4.7个百分点，规模增长3648万，成为助推整体网络游戏用户增长的主要动力。
与此同时，互联网理财用户已初具规模。互联网理财产品推出仅一年时间，用户规模达到6383万，使用率达10.1%。互联网的便捷性打通了资金链条，降低了理财产品管理及运营成本，使个人零散资金获得更高收益回报。
二、法院判断“资不抵债”有明确标准 着眼资债的比例
新华网北京10月7日电(记者杨维汉)资产不足以清偿全部债务是认定债务人是否具备破产原因的一个最常用的判断标准,最高人民法院日前出台了《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(一)》。这个司法解释中规定了人民法院在审理企业破产案件时认定“资不抵债”的标准。
最高人民法院民二庭负责人介绍,资产不足以清偿全部债务是指债务人的实有资产不足以清偿全部债务,即通常所说的“资不抵债”或“债务超过”。资不抵债的着眼点是资债比例关系,考察债务人的偿还能力仅以实有财产为限,不考虑信用、能力等可能影响债务人清偿能力的因素,计算债务数额时,不考虑是否到期,均纳入债务总额之内。
司法解释规定,债务人的资产负债表,或者审计报告、资产评估报告等显示其全部资产不足以偿付全部负债的,人民法院应当认定债务人资产不足以清偿全部债务,但有相反证据足以证明债务人资产能够偿付全部负债的除外。
民二庭负责人表示,资产不足以清偿全部债务是对债务人客观偿债能力的判断,因此应当以债务人的真实财产数额为基础,如果当事人认为债务人的资产负债表,或者审计报告、资产评估报告等记载的资产状况与实际状况不符,应当允许当事人提交相应证据予以证明,推翻资产负债表、审计报告或者资产评估报告的结论。
司法解释还规定,债务人账面资产虽大于负债,但存在下列情形之一的,人民法院应当认定其明显缺乏清偿能力:(一)因资金严重不足或者财产不能变现等原因,无法清偿债务;(二)法定代表人下落不明且无其他人员负责管理财产,无法清偿债务;(三)经人民法院强制执行,无法清偿债务;(四)长期亏损且经营扭亏困难,无法清偿债务;(五)导致债务人丧失清偿能力的其他情形。
三、银海颐乐：公积金比例再降能多拿钱？
不久前，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定在去年已适当降低失业、工伤和生育三项社保费率基础上，阶段性降低企业社保缴费费率和住房公积金缴存比例，为市场主体减负、增加职工现金收入。
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储备金，简而言之就是职工的长期住房储备金。主体主要是你就职的单位和你自己，双方按照不同的比例缴纳公积金，具体的比例也因城市而异。那么，公积金下调对于我们有哪些影响呢？好消息是到手的工资更多了。
根据目前我国社保政策的相关规定，养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险的缴费比例累计，企业承担30%左右，个人缴费11%左右，整体社保费率超过40%。
早就有一种说法，假设你的税前工资1万元，在扣除各类社会保险及其所得税之后，每月能够拿到手的工资是7454元，而企业实际支出了14410元。险金过高，导致一些企业不敢涨工资。这样看来，是不是涨工资比以前来得会更早一些呢？如果社保缴存比例降低，企业负担也就降低了，职工到手的现金自然就多了，而对养老待遇也不会产生影响。这样一来，你就有更多的钱钱去买买买或者做一些增值保值的投资了。
除了五月一日新政实施后可能带来的加薪，那么普通白领涨还有没有别的渠道增加自己的收入呢？也许，银海颐乐是一个不错的选择！
作为国内秉承创新理念的互联网金融行业品牌，银海颐乐年化收益率在4%—18%之间，平台上项目周期在30天—360天范围内，理财期限灵活多样，已成交的项目也能在平台上自由转让交易，T+0债权转让模式，机动性强，十分适合个人投资者的理财需要。还在等什么！快快行动吧！
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