[咨询互助]吉祥本命年招商010-65132259代理、开店

开吉祥三宝本命年.祈福文化用品店聚财无人挡

　　随着市场经济的不断繁荣，市场的竞争也日趋惨烈，以服装、鞋帽、礼品为代表的大众性消费品市场尤为明显。由于大多数经营者没有自己明确的定位，缺乏足够的品牌意识，或简单的引进某国外品牌，或一味跟风模仿，缺乏个性化，从而导致市场秩序混乱，商家只有通过大打价格战来维系自身生存，打折、优惠、让利之风愈刮愈烈，其结果导致了商家始终徘徊在崩溃的边缘。北京梦娜丽莎文化传播有限公司针对国内服装、鞋帽、礼品市场现状，通过对消费者心理需求的调研，确立了彻底改变以往的专卖店形式，把文化原素注入到传统的经营模式中，使之更加适合不同消费需求、消费人群需要，进而实现品牌化、差异化。日前，该公司成功推出了在全国首创的以“本命年”为主线的祈福文化用品店，目前正向不同地域迅速扩展。

　　 中国有十三亿人，按十二属相划分每年少则有数千万，多则上亿人会步入自己的 “ 本命年 ” 。据２０００年１１月１日第五次全国人口普查显示，我国人口平均每年增加１２７９万人，年平均增长率为１．０７％。据次推算，每年还将增加1279个家庭来迎接“ 本命年 ”的到来，这些人和家庭将是非常虔诚的、信徒的，亲情和友善的筹备“本命年”。去年的 “ 猴 ” ，今年的 “ 鸡 ” ，明年的 “ 狗 ”------- 。他们会年复一年，周而复始的循环下去。年年都有本命年，年年都有 ―― 目标消费群体。这么多的 “ 猴 ” 人， “ 鸡 ” 人或 “ 狗 ” 人，以及他们的家人、亲朋好友，每年将形成数目庞大的消费大军。北京梦娜丽莎文化传播有限公司明晰洞察到这个商机，适时推出了以“本命年”为主线的祈福文化用品加盟店。

　　 我们将以产品作为载体，将吉祥、平安，如意等文化赋予在这些其中，于亲情和友情挂钩，从而大大提升了商品的附加值和含金量。祈福文化是块沃土，只要稍加滋润，施与阳光，就能唤起消费者的认知度和内心潜在的消费需求及购买欲望，由于产品注入了不同文化内涵，内涵早以超过商品本身的价值，购买人群往往不在乎价格。在当今人们生活日趋富足大背景下，人们更加注重是自身的精神需求。我们为消费者提供的不止是预示着吉祥、平安，如意商品，而是为步入的 “ 本命年 ”的人们提供一种文化，一种信仰，一种情节。

　　 “本命年”祈福文化用品加盟店的商品将涵盖有关人们生活的各个环节，如：生日、乔迁、升学、晋级、嫁娶及各种纪念日等，随着经营规模的不断扩大，还要适时推出有关的一系列活动。同时，与向全国推广同步，为规范经营行为和防止假冒，北京梦娜丽莎文化传播有限公司已将“吉祥三宝本命年”祈福文化用品加盟店品牌向有关商标和专利主管部门申请注册备案。

　　 我们将遵循“ 识民俗而察心态；趋崇尚而用之 ”信念，把凝聚着亿万华人美好的追求和希望，寄托着亿万华裔真情的祝福和祈祷的祈福文化发扬光大，同时也为广大的中小投资者提供发展的契机。

　　“开店送吉祥#8226;聚财无人挡”十大聚财法宝

　　聚财法宝1：今年送好礼、本命祈平安

　　　　吉祥三宝祈福用品之本命年用品，迎合时下倍受人们青睐的本命年红色消费观念，丰富的本命年吉祥用品汇聚一堂，满足了不同年龄的本命年人群的消费需求，红色吉祥老三件（红内衣、红内裤、红袜子）、吉祥桃木拐杖、吉祥佩饰……应有尽有，您不用再为品种单一而发愁，选上几种特别的“吉祥”送给您特别的人。

　　聚财法宝2：摇身变首富、博彩选好运

　　　　现如今地球人每天都在博彩，什么体彩啦、福彩啦、足彩、七星彩等等种类繁多、三五朋友十有八九聚一起小玩一把，谁不想赢个满堂红、中个头彩呢。但是运气却总是与您擦肩而过，埋怨之余您肯定想过是自己的财运不佳、手气不顺，芸芸总总，选购一款吉祥三宝祈福用品之博彩吉祥物，为您带来好运、无往而不胜。

　　聚财法宝3：平摇直上游、晋升送福禄

　　　　朋友升官、同事升职、老板赏识、职场得意……还在为如何向他们祝贺、送什么礼物而四处打听、煞费脑筋吗？人人都想官越做越大、职位越升越高、赚钱越来越多，那就送他们晋升吉祥物，让他们官运亨通、平摇直上。

　　聚财法宝4：门第蓬生辉、升学祝发迹

　　　　莘莘学子、十年寒窗苦读，只为考取功名、光宗耀祖、报效祖国，这是中国自古广为盛传的佳句，谁家的孩子考上重点学校、名牌大学，亲朋好友皆来恭喜祝福，送什么好呢？吉祥三宝祈福用品之升学吉祥物，是专为学子提供、激励他们努力向上、奋发图强，增强自信心，快乐成长益处多多。

　　聚财法宝5：岁岁有今朝、生日齐欢笑

　　　　生日是每个人每年都要快乐度过的重要一日，吉祥三宝祈福用品之生日吉祥物，琳琅满目、各式各样的生日礼品，博得了不同年龄消费者的热爱，争相选购，也因此它们有了“除了生日蛋糕唯有我”之称。

　　聚财法宝6：人生几回迁、如意到永远

　　　　亲戚刚刚搬进新楼、朋友刚刚买了房，人们常说“乔迁之喜”得祝福，送钱不会收、送家具怕不合心意，思来想去还是去吉祥三宝祈福用品专卖店为他们挑选几件“镇宅吉祥物”，给他们送去吉祥、送去健康，大家开心，欢聚一堂何乐而不为。

　　聚财法宝7：百年永好合、结婚送幸福

　　　　结婚是人生当中一大快事，小俩口从此成为比翼鸟，双宿双归。结婚大喜之日，穿红衣披红盖头、扎红花，昭示着大吉大利、和和美美，吉祥三宝祈福用品之结婚吉祥物，是专为结婚人准备的结婚吉祥物，这无疑又为您平添了新的赚钱方式。

　　聚财法宝8：慈母多疼儿、视为掌中宝

　　　　十月怀胎之苦，降临世上第一声啼哭意味着一个新生命的开始，父母心中祈盼、亲朋好友的祝福，都希望孩子能够平平安安、健健康康，吉祥三宝祈福用品之生子吉祥物，想父母之所想，急父母之所需，为孩子带来平安，随时护其左右，让孩子远离疾病，永远快乐成长。

　　聚财法宝9：待到特别时、礼送特别日

　　　　吉祥三宝祈福用品之纪念日吉祥物，为特别的纪念日、奠基典礼、开业庆贺、宝厦落成……送去最吉祥的祝福。

　　聚财法宝10：蟠桃送寿星、延年又易岁

　　　　“爆竹两三声人间易岁、梅花四五点天下皆春”，长寿老人颐享天年，万寿无疆，吉祥三宝祈福用品之长寿吉祥物，为老人送吉祥。

　　代理商利润分析：

　　　　　以普通地级代理6县市2城区为例（以一星级直营店为例）

　　　　　　1、招商收入：6个县市×2家加盟店/县市＝12家加盟店；

　　　　　　　　　　　　 2个城区×2家加盟店/城区＝4家加盟店；

　　　　　　　　　　　　 16家加盟店×1.68万元加盟费/家＝26.88万元。

　　　　　　2、供货收入：16家加盟店×475元货款/家/天＝7600元/天；

　　　　　　　　　　　　 7600元/天×25%的毛利润＝1900元/天；

　　　　　　　　 　　　　1900元/天×365天＝69.35万元；

　　　　　　3、年总收益：26.88万元+69.35万元＝96.23万元。（注：未计人工、仓储等运营费用及其它开支，仅供参考。）

　　■代理政策：

　　　　　群英荟萃独霸一方，红色商机不容错过。总部为实施整体战略布局，整合代理商、专卖店网络平台，控制核心优势资源，诚邀具有远见卓识的精英圈地为王、成就一方富翁。

　　 县(市)级代理 地级代理 省会城市代理 直辖市 省 级

　　代理

　　费用 整个地区买断

　　3万元 市区5-8万元

　　(不含郊区、县市) 市区12-15万元

　　(不含郊区、县市) 市区20-25万元

　　(不含郊区、县市) 整个地区

　　60-100万元

　　 整个地区

　　8-12万元 整个地区

　　18-25万元 整个地区

　　30-40万元

　　　　　注：1、各代理商只能在各自的代理区域内开办加盟店或发展片区分支机构，其招商政策、价格体系由各代理商因地制宜自行制定。

　　　　　　　2、发达中等城市、各省会城市、直辖市，可按行政区域划分成片，选择一定的地域商圈做代理。

　　　　■根据总部规定，代理商具有以下特别权益：

　　　　1、区域独占垄断经营权：

　　　　代理商签约后，总部不在其区域发展新的代理商、直营专卖店，确保代理商的利益不受侵犯。

　　　　2、现金补贴权：

　　　　为帮助代理商快速实现资金回笼，代理商在其代理区域内可分享由总部提供的广告而进行招商，发展代理商和加盟店，收取加盟店的加盟费，以作为总部提供的现金补贴。

　　　　3、商品利润差价权：

　　　　代理商享有自治价格权，可制定本区域内的产品价格政策。以获取最大产品利润（此价格政策不能对待先前到总部加盟的直营专卖店）。

　　　　4、自办专卖分店权：

　　　　代理商可自办专卖店，进行零售业务，获取零售超级利润（零售价格须“同城同价”）。

　　　　5、商品零库存权：

　　　　代理商享有货物周转零库存经营权，有权要求总部及时、快速、准确地将商品直接发往加盟店。

　　　　6、分享广告策应权：

　　　　总部将为代理商提供统一的招商广告或地方专项广告支持，为代理商创建强大的招商平台。确保代理商坐享其成。

　　　　7、享有经营技术资产使用权：

　　　　总部将一揽子招商政策全部传授给代理商，如：营销理念、职工培训、文案策划、广告投放、业务谈判、人力资源、品牌管理、财务管理、物流管理、风险预警等。

　　　　8、一站式、无中间环节超低价位供货权：

　　　　无论省级、省会城市、地级、计划单列市、特区等总代理，代理商供货价格一律统一，代理商按区、片划分，代理商之间互为平等、平行关系，均由总部垂直管理。

　　吉祥三宝本命年祈福文化用品专卖店

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　　联系电话：010-65132259

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二、笑看中国房地产代理商的十大怪状

本人于房地产行业已打拼近十载，游走于广州、上海、山东、北京等地区，曾在开发商、二手代理行、房地产代理机构等数家机构工作，参与楼盘策划销售上几十个，亲眼目睹营销策划报告上百份……可谓阅尽人间春色无数，却也目睹房地产营销代理行业的种种怪状，忽今日良心发现，一时兴起，便斗胆写下“关于房地产营销代理行业十大怪状”，以下为“新鲜出炉”的各大怪状：

　　　　1、身份位置之怪状——“师者，孙子也”

　　　　看到这句话，千万别误以为说的是“孙子兵法的孙武先生是老师”，如果是那样倒也是事实而非“怪状”。大家都知道，从古至今，“食脑一族”一直都是扮演着“老师”的角色，从古时的如“帝王师”、“丞相”、次之为“军师”、“幕僚”、再次之为“食客”、“门客”等不一而足，从“愿者上钩”的姜太公、“一代纵横”的鬼谷子、“身挂六国相印”的苏秦、“不出茅庐便知天下事”的诸葛亮、“经天纬地的千古一相”耶律楚材，再到能编注“五百年前，身后事”和“烧饼歌”的千古人豪刘伯温和现今我们军队里的参谋、美国总统身边的幕僚等等，这些“智慧的化身”无不凭借自己的“脑力”纵横四海、捭阖八方，这些人都利用自己的智慧让自己世代流芳，无不受世人敬仰、尊敬、甚至膜拜！

　　　　与“智慧化身”一脉相承的“食脑一族”今时今日就惨了，由古时的“老子”降格为如今的“孙子”！时代变化了，这是一个资本时代，资本意志主宰一切，在资本的高声压倒智慧的呻吟下，在智慧无法转换成资本之前，智慧永远只能是资本的陪衬和侍从，智慧被资本“强奸”的怪事在策划行业屡见不鲜。你是出谋划策的“老师”没错，但你想从我这里换取“金钱”，就必须得听我的，否则，“给我滚一边去”！无奈之下，“食脑”的一方，为了能在现今竞争激烈的社会里求得生存，只好主动“献身”，让握有“资本”的草莽英雄“强奸”吧，因为他们清楚，当“孙子”虽不如“老子”，但绝对要比什么都不是强得多。

　　　　哎，讲什么“知识经济”，什么鬼“财智时代”已经到来，那都他****骗人，干策划这行的人都非常清楚这些只能在梦里才有的玩意，离我们这个时代还远着呢！

　　　　2、市场调研和市场判定结论之怪状——自古华山一条路

　　　　房地产代理行业做长了，便发现有这么一个自然形成的规律，任何项目的可行性分析结论都是一个箭头——“机会大于风险”——应立即动工面市，以免坐失大好机！这是完全可以理解的。现在房地产代理机构接个业务不容易啊，你千万千万别犹豫过多以致按兵不动，那可真是皇上不急太监急，煮熟的鸭子怎能给飞了呢？所以给你吃颗定心丸、打支催情针，说项目前景是怎么怎么好，也是情理之中的事。这可不能怪人家，怪就怪你自己找错了对象，一是可行性分析报告不应找代理商来把脉，否则这与“卖花赞花香”毫无区别，结果是明摆着的，二是丁是丁、卯是卯，可行性分析报告有它的费用，销售代理有代理的佣金，别什么费用都打包到代理佣金里面去，那样就很难免有被人家“一锅端”的危险。

　　　　3、市场评判之怪状——同一句话

　　　　从广州到深圳、从山东到上海，各地房地产市场报告看了都不少了，纵使报告前文迥异，但结论却总是似曾相识的——“宏观市场是良好上扬、中观市场是面临洗牌契机、微观市场是竞争激烈的”——这句话可是放之四海皆准的！不同的市场报告前面部分的调查、统计、对比、剖析可谓横看成岭侧成峰，但后部分结论则远近高低却相同。就好象大江、大河无论多弯曲，最终都奔涌到大海里一样。市场分析的目的也只有一个——宏观市场是良好上扬的（这就意味着：赶紧上马动工，千万别撤项）、中观市场是面临洗牌契机（就意味着：做品牌的大好时机来了，扬名立万不宜错过）、微观市场是竞争激烈的（意味着：市场环境险恶！千万别自己卖，让我们专家来帮你去超越竞争，获取最大的效益）。因此说，没有没理由的爱，也没有没理由的恨，一样没有没目的的市场调研，相信各位看客了解了上面的第二怪状，就对此怪状“见惯不怪”了！

　　　　4、推理模式之怪状——顺瓜摸藤

　　　　这也是该行业的一大特色，“顺瓜摸藤”而非“顺藤摸瓜”，先是有论点，然后再有意识地去“拼凑”论据来支撑论点，而不是客观地，从市场和地块素质的实际出发来推断，水到渠成瓜熟蒂落地让“论点”跃然纸上。房地产代理行业策划推理模式一般都是这样的：首先凭经验或第六感觉决定项目该做甚么样的产品，然后搜肠括肚地找相关论据（如断章取义而来的市场资料等）来论证该方案的可行性，只是撰写的时候必须得倒放过来，“论据”在前，“论点”在后，让人家细读起来，感觉是“行云流水、一气呵成”的“因果关系”。

　　　　事实上，“顺瓜摸藤”和“顺藤摸瓜”一样，都是非常科学的推理手法，决无是非高低之分，尤其是在假设论证阶段，“顺瓜摸藤”对问题的解决更是上乘一筹，国际级的咨询公司也经常采用此手法，只不过人家假设的“瓜”远不止一个，有“A”“B”“C”“D”甚至更多的“瓜”，然后一一给予论证和评比，最后做出完整的SWOT分析报告，以打分的形式让客户去比较选择，在其中选择一个最适合他们的“瓜”。而我们却是仅凭拍脑袋拿一个“瓜”来进行反复考证，显然市场风险是比较大的，大市场坚挺时看不出“瓜”的好坏，若市场一旦有变将是“瓜熟蒂落——没了”。

　　　　5、策划惯性之怪状——“粘贴”大师

　　　　策划大师们在“策划”干上两年就成了“流水线”上的熟手技工，这是行业内公开的秘密。“粘贴”是他们的拿手好戏，只要有那么几份各种形态物业的策划范本（如：豪宅、小户型、写字楼、商铺、多层、别墅等）在手，一个晚上便可炮制出一份“非常份量”的策划报告，除了市场篇做出些针对性的调整分析外（项目位置可能不同），其他的如市场定位、营销策略、广告计划等都可以直接按鼠标右键从类似范本里“拷贝”过来，然后把开发商、项目名称和日期对应改过来便大致OK了！就这样，外行人看起来充满“智慧”和含金量高的策划方案，就是被这样轻易地“COPY”出来的。加上房地产代理行业策划人员流动性大，互相兼容性也比较强，到最后纵观各家公司做出来的策划方案，几乎都是大同小异，甚至连标点符号也时常“撞车”。有谁能想得到原本非常神圣的策划行业，竟被这批不思进取更别说与时俱进的“COPY高手”亵渎了十余年，是行业的悲哀，更是时代的悲哀！（但细想，也不能全怪他们啊，这也是现代社会工作节奏所造成的，可悲啊！）

　　　　6、标书制作之怪状——本末倒置

　　　　揽业务就要竞标，竞标就要有标书，也就是我们常说的“报告书”。目前我国房地产代理行业在此方面步入了一个很大的误区（想必是与开发商的喜好分不开的），就是“重量不重质”，要的是策划报告的厚度，至于质量如何倒是其次，开发商也是如此，一看，这么厚！包装这么精美，说明该公司办事认真，作风踏实，打印象分也给高些，由此引发了“写得越多越好、包装就是生产力”等连锁意识，光是白花花的纸张都不知浪费多少。本人就曾看过不少策划书，洋洋洒洒的上百页，装裱精美得像弥足珍贵值得典藏的艺术品，甚至配有古色古香质感十足的红木雕盒，气势相当恢弘，但看完后却发现什么都没有说到位，说了半天全都是纸上谈兵，没有一句是能帮助项目解决实际问题的，而只是恰到好处地保持若即若离的态度。手里捧着诸如此类的“能飞天遁地的策划书”，看到边上打开着的精美雕匣，倒是不禁让人想起古代郑人《买椟还珠》的故事来。

　　　　7、角逐份量之怪状——脑体倒挂

　　　　现在房地产代理行业僧多粥少，竞争异常激烈，收取费用的标准也相应一路坐滑梯，甚至有些项目为了做名气，即使亏本也接过来做。由于大市场行情牛市十足，“军师诸葛亮”（策划）开始贬值了，“关羽、张飞”（销售代理）反而值钱了，毕竟房子只要盖起来就不愁卖，根本不需要什么策划，若有也只是一些门面功夫而已。所以在竞标角逐的过程中，策划的份量慢慢演变成代理的陪衬（直接比拼谁的代理佣金低）。开始是把策划费打入代理佣金里面算，接着是获得代理权后返还策划费，后来干脆直截了当打出“免费策划”的口号！就是这样，谁让你们策划总是喜欢玩虚的，远不如销售代理那样真枪实弹地实干，白花花的钞票回笼到开发商的手上，这才是人家最为关心的，因为那可是看得见的实在！

　　　　事实上在中国远不止房地产代理行业“脑体倒挂”，就连装饰行业也是整日在报纸上叫嚣“免费设计，只收施工钱”。呜呼哀哉！在国外最值钱的“设计”到中国却成了“附件”——竟然是“免费”的？这是崩溃式倒退，还是跨越式的进步，我一时也搞不懂。

　　　　8、博弈决战之怪状——功夫在诗外

　　　　“功夫在诗外”说得一点都没错，只要是参与过竞标的人都会有同感。房地产代理业务竞标有三个层面的比拼，第一是技术层面，主要是比拼看谁对项目的定位、包装和销售等技术方面更出彩；二是商物标的指数，就是比拼看谁收取服务费用和代理佣金比例较低，现在有的把本钱也搭上，就是给予发展商所谓的保证 是关系层面，看谁的关系硬或谁的公关手段高，切记这是在中国，尤其是国企，人情大过天，加上目前房地产市场形势大好，专业水准的高低也一时难见分晓，于是“关系风”便大行其道，君不见各代理机构的掌门人甚至是开发商年年都在读永不肄业的MBA。

　　　　所以，当你觉得你竞标的技术层面如：项目定位、包装、概念、推广等都做得非常好时，也千万别窃喜过早，因为这最多说明你有三成的把握，另外七成得看你的保证金是否比竞争对手多、佣金比竞争对手少，而且关系或公关手腕还得比竞争对手强……想想看，当个掌门人多不易啊，不仅要“诗”念得好， “诗外”的功夫也得要长袖善舞，没办法，谁叫你是房地产代理行业的“老细”！

　　　　9、一病百药上之怪状——不管它什么病，百药全上

　　　　在此行业还有一个怪现象，就是许多房地产代理公司，都非常喜欢用惯常的操盘手法操作项目。比如有的项目，它是因为当地市场的购买力有限，项目销售的缓慢，影响了开发商资金的回笼，也导致了项目建设的缓慢。但在这过程中，开发商就急着催代理商拿出应急方案，代理商也因为被逼急了，就随意拿出一、两个方案救急，这就导致了代理商日后惯性地使用此手法。

　　　　其实是“代理商”也是需要时间去思考的，其实只要开发商和代理商之间能互相理解，给予一定的时间，代理商肯定可以给出满意的方案的，那既可有较好的方案，又不会延误了时机，但这是一个很难办得到的。不过须点明的是，当人家策划销售代理可得有“真实的本事”，千万别弄虚作假，不能用“不管它得了什么病，百药全上”的手法做盘， 因为那样最终只会落得个不好骂名。

　　　　10、未来发展之怪状——半个开发商

　　　　200多年前，西方古典经济学家大卫?李嘉图提出的著名的“分工论”——“专业分工能创造价值”。但这一理论健康运行200多年后，在中国的房地产营销代理领域却受到“回归”的挑战，代理业竞争白热化的结果是，出现了“参股开发”的现象（当上半个甚至整个开发商，这就无需再竞标了），且已呈现燎原九州之势。对于诸多类似“多面手”的代理机构未来命运将如何呢？本人在此借用王志纲先生的“长短论”做一番参考：“人有两种，一种是飞禽，一种是走兽。我们就象飞禽，企业就象走兽，飞禽的价值在于翱翔于九天之上，所以它才能不断地掌握天下大事，它的功夫在那里呢？草枯鹰眼疾，它可以在几千米的高空，一下子就把野兔抓在手中。走兽的使命呢？就是深挖洞，广积粮，埋头苦干一心一意往前走。如果哪个机构或哪个人既想当飞禽又想当走兽，那它就成了蝙蝠。说它是禽，它又是兽，说它是兽，它又像禽，最终只能成为不伦不类的一种动物，它原来的优势功能就退化了。”（本人之言辞，仅供参考。）

　　　　就是这样，还是那句旧话“你走你的阳关道，我走我的独木桥”，代理商们，请把开发的股份抽回来吧，扎扎实实地把自己所在的专业领域做精做深做透才是唯一的正理和明天的希望！

　　　　“爱之深恨之切”是本文主基调，作为一名较资深的业内人士，今天斗胆挑出房地产代理行业现存的十大“毒瘤”，是希望能够让它们在阳光底下“人间蒸发”——全面实现自律、自尊、自强、自立的行业规范，同时呼吁开发商们更加理解和尊重智力资源，让知识经济时代早日降临到房地产代理行业中来——实为时代的冀望！

三、笑看中国房地产代理商的十大怪状

本人于房地产行业已打拼近十载，游走于广州、上海、山东、北京等地区，曾在开发商、二手代理行、房地产代理机构等数家机构工作，参与楼盘策划销售上几十个，亲眼目睹营销策划报告上百份……可谓阅尽人间春色无数，却也目睹房地产营销代理行业的种种怪状，忽今日良心发现，一时兴起，便斗胆写下“关于房地产营销代理行业十大怪状”，以下为“新鲜出炉”的各大怪状：

　　　　1、身份位置之怪状——“师者，孙子也”

　　　　看到这句话，千万别误以为说的是“孙子兵法的孙武先生是老师”，如果是那样倒也是事实而非“怪状”。大家都知道，从古至今，“食脑一族”一直都是扮演着“老师”的角色，从古时的如“帝王师”、“丞相”、次之为“军师”、“幕僚”、再次之为“食客”、“门客”等不一而足，从“愿者上钩”的姜太公、“一代纵横”的鬼谷子、“身挂六国相印”的苏秦、“不出茅庐便知天下事”的诸葛亮、“经天纬地的千古一相”耶律楚材，再到能编注“五百年前，身后事”和“烧饼歌”的千古人豪刘伯温和现今我们军队里的参谋、美国总统身边的幕僚等等，这些“智慧的化身”无不凭借自己的“脑力”纵横四海、捭阖八方，这些人都利用自己的智慧让自己世代流芳，无不受世人敬仰、尊敬、甚至膜拜！

　　　　与“智慧化身”一脉相承的“食脑一族”今时今日就惨了，由古时的“老子”降格为如今的“孙子”！时代变化了，这是一个资本时代，资本意志主宰一切，在资本的高声压倒智慧的呻吟下，在智慧无法转换成资本之前，智慧永远只能是资本的陪衬和侍从，智慧被资本“强*”的怪事在策划行业屡见不鲜。你是出谋划策的“老师”没错，但你想从我这里换取“金钱”，就必须得听我的，否则，“给我滚一边去”！无奈之下，“食脑”的一方，为了能在现今竞争激烈的社会里求得生存，只好主动“献身”，让握有“资本”的草莽英雄“强*”吧，因为他们清楚，当“孙子”虽不如“老子”，但绝对要比什么都不是强得多。

　　　　哎，讲什么“知识经济”，什么鬼“财智时代”已经到来，那都他****骗人，干策划这行的人都非常清楚这些只能在梦里才有的玩意，离我们这个时代还远着呢！

　　　　2、市场调研和市场判定结论之怪状——自古华山一条路

　　　　房地产代理行业做长了，便发现有这么一个自然形成的规律，任何项目的可行性分析结论都是一个箭头——“机会大于风险”——应立即动工面市，以免坐失大好机！这是完全可以理解的。现在房地产代理机构接个业务不容易啊，你千万千万别犹豫过多以致按兵不动，那可真是皇上不急太监急，煮熟的鸭子怎能给飞了呢？所以给你吃颗定心丸、打支催情针，说项目前景是怎么怎么好，也是情理之中的事。这可不能怪人家，怪就怪你自己找错了对象，一是可行性分析报告不应找代理商来把脉，否则这与“卖花赞花香”毫无区别，结果是明摆着的，二是丁是丁、卯是卯，可行性分析报告有它的费用，销售代理有代理的佣金，别什么费用都打包到代理佣金里面去，那样就很难免有被人家“一锅端”的危险。

　　　　3、市场评判之怪状——同一句话

　　　　从广州到深圳、从山东到上海，各地房地产市场报告看了都不少了，纵使报告前文迥异，但结论却总是似曾相识的——“宏观市场是良好上扬、中观市场是面临洗牌契机、微观市场是竞争激烈的”——这句话可是放之四海皆准的！不同的市场报告前面部分的调查、统计、对比、剖析可谓横看成岭侧成峰，但后部分结论则远近高低却相同。就好象大江、大河无论多弯曲，最终都奔涌到大海里一样。市场分析的目的也只有一个——宏观市场是良好上扬的（这就意味着：赶紧上马动工，千万别撤项）、中观市场是面临洗牌契机（就意味着：做品牌的大好时机来了，扬名立万不宜错过）、微观市场是竞争激烈的（意味着：市场环境险恶！千万别自己卖，让我们专家来帮你去超越竞争，获取最大的效益）。因此说，没有没理由的爱，也没有没理由的恨，一样没有没目的的市场调研，相信各位看客了解了上面的第二怪状，就对此怪状“见惯不怪”了！

　　　　4、推理模式之怪状——顺瓜摸藤

　　　　这也是该行业的一大特色，“顺瓜摸藤”而非“顺藤摸瓜”，先是有论点，然后再有意识地去“拼凑”论据来支撑论点，而不是客观地，从市场和地块素质的实际出发来推断，水到渠成瓜熟蒂落地让“论点”跃然纸上。房地产代理行业策划推理模式一般都是这样的：首先凭经验或第六感觉决定项目该做甚么样的产品，然后搜肠括肚地找相关论据（如断章取义而来的市场资料等）来论证该方案的可行性，只是撰写的时候必须得倒放过来，“论据”在前，“论点”在后，让人家细读起来，感觉是“行云流水、一气呵成”的“因果关系”。

　　　　事实上，“顺瓜摸藤”和“顺藤摸瓜”一样，都是非常科学的推理手法，决无是非高低之分，尤其是在假设论证阶段，“顺瓜摸藤”对问题的解决更是上乘一筹，国际级的咨询公司也经常采用此手法，只不过人家假设的“瓜”远不止一个，有“A”“B”“C”“D”甚至更多的“瓜”，然后一一给予论证和评比，最后做出完整的SWOT分析报告，以打分的形式让客户去比较选择，在其中选择一个最适合他们的“瓜”。而我们却是仅凭拍脑袋拿一个“瓜”来进行反复考证，显然市场风险是比较大的，大市场坚挺时看不出“瓜”的好坏，若市场一旦有变将是“瓜熟蒂落——没了”。

　　　　5、策划惯性之怪状——“粘贴”大师

　　　　策划大师们在“策划”干上两年就成了“流水线”上的熟手技工，这是行业内公开的秘密。“粘贴”是他们的拿手好戏，只要有那么几份各种形态物业的策划范本（如：豪宅、小户型、写字楼、商铺、多层、别墅等）在手，一个晚上便可炮制出一份“非常份量”的策划报告，除了市场篇做出些针对性的调整分析外（项目位置可能不同），其他的如市场定位、营销策略、广告计划等都可以直接按鼠标右键从类似范本里“拷贝”过来，然后把开发商、项目名称和日期对应改过来便大致OK了！就这样，外行人看起来充满“智慧”和含金量高的策划方案，就是被这样轻易地“COPY”出来的。加上房地产代理行业策划人员流动性大，互相兼容性也比较强，到最后纵观各家公司做出来的策划方案，几乎都是大同小异，甚至连标点符号也时常“撞车”。有谁能想得到原本非常神圣的策划行业，竟被这批不思进取更别说与时俱进的“COPY高手”亵渎了十余年，是行业的悲哀，更是时代的悲哀！（但细想，也不能全怪他们啊，这也是现代社会工作节奏所造成的，可悲啊！）

　　　　6、标书制作之怪状——本末倒置

　　　　揽业务就要竞标，竞标就要有标书，也就是我们常说的“报告书”。目前我国房地产代理行业在此方面步入了一个很大的误区（想必是与开发商的喜好分不开的），就是“重量不重质”，要的是策划报告的厚度，至于质量如何倒是其次，开发商也是如此，一看，这么厚！包装这么精美，说明该公司办事认真，作风踏实，打印象分也给高些，由此引发了“写得越多越好、包装就是生产力”等连锁意识，光是白花花的纸张都不知浪费多少。本人就曾看过不少策划书，洋洋洒洒的上百页，装裱精美得像弥足珍贵值得典藏的艺术品，甚至配有古色古香质感十足的红木雕盒，气势相当恢弘，但看完后却发现什么都没有说到位，说了半天全都是纸上谈兵，没有一句是能帮助项目解决实际问题的，而只是恰到好处地保持若即若离的态度。手里捧着诸如此类的“能飞天遁地的策划书”，看到边上打开着的精美雕匣，倒是不禁让人想起古代郑人《买椟还珠》的故事来。

　　　　7、角逐份量之怪状——脑体倒挂

　　　　现在房地产代理行业僧多粥少，竞争异常激烈，收取费用的标准也相应一路坐滑梯，甚至有些项目为了做名气，即使亏本也接过来做。由于大市场行情牛市十足，“军师诸葛亮”（策划）开始贬值了，“关羽、张飞”（销售代理）反而值钱了，毕竟房子只要盖起来就不愁卖，根本不需要什么策划，若有也只是一些门面功夫而已。所以在竞标角逐的过程中，策划的份量慢慢演变成代理的陪衬（直接比拼谁的代理佣金低）。开始是把策划费打入代理佣金里面算，接着是获得代理权后返还策划费，后来干脆直截了当打出“免费策划”的口号！就是这样，谁让你们策划总是喜欢玩虚的，远不如销售代理那样真枪实弹地实干，白花花的钞票回笼到开发商的手上，这才是人家最为关心的，因为那可是看得见的实在！

　　　　事实上在中国远不止房地产代理行业“脑体倒挂”，就连装饰行业也是整日在报纸上叫嚣“免费设计，只收施工钱”。呜呼哀哉！在国外最值钱的“设计”到中国却成了“附件”——竟然是“免费”的？这是崩溃式倒退，还是跨越式的进步，我一时也搞不懂。

　　　　8、博弈决战之怪状——功夫在诗外

　　　　“功夫在诗外”说得一点都没错，只要是参与过竞标的人都会有同感。房地产代理业务竞标有三个层面的比拼，第一是技术层面，主要是比拼看谁对项目的定位、包装和销售等技术方面更出彩；二是商物标的指数，就是比拼看谁收取服务费用和代理佣金比例较低，现在有的把本钱也搭上，就是给予发展商所谓的保证 是关系层面，看谁的关系硬或谁的公关手段高，切记这是在中国，尤其是国企，人情大过天，加上目前房地产市场形势大好，专业水准的高低也一时难见分晓，于是“关系风”便大行其道，君不见各代理机构的掌门人甚至是开发商年年都在读永不肄业的MBA。

　　　　所以，当你觉得你竞标的技术层面如：项目定位、包装、概念、推广等都做得非常好时，也千万别窃喜过早，因为这最多说明你有三成的把握，另外七成得看你的保证金是否比竞争对手多、佣金比竞争对手少，而且关系或公关手腕还得比竞争对手强……想想看，当个掌门人多不易啊，不仅要“诗”念得好， “诗外”的功夫也得要长袖善舞，没办法，谁叫你是房地产代理行业的“老细”！

　　　　9、一病百药上之怪状——不管它什么病，百药全上

　　　　在此行业还有一个怪现象，就是许多房地产代理公司，都非常喜欢用惯常的操盘手法操作项目。比如有的项目，它是因为当地市场的购买力有限，项目销售的缓慢，影响了开发商资金的回笼，也导致了项目建设的缓慢。但在这过程中，开发商就急着催代理商拿出应急方案，代理商也因为被逼急了，就随意拿出一、两个方案救急，这就导致了代理商日后惯性地使用此手法。

　　　　其实是“代理商”也是需要时间去思考的，其实只要开发商和代理商之间能互相理解，给予一定的时间，代理商肯定可以给出满意的方案的，那既可有较好的方案，又不会延误了时机，但这是一个很难办得到的。不过须点明的是，当人家策划销售代理可得有“真实的本事”，千万别弄虚作假，不能用“不管它得了什么病，百药全上”的手法做盘， 因为那样最终只会落得个不好骂名。

　　　　10、未来发展之怪状——半个开发商

　　　　200多年前，西方古典经济学家大卫?李嘉图提出的著名的“分工论”——“专业分工能创造价值”。但这一理论健康运行200多年后，在中国的房地产营销代理领域却受到“回归”的挑战，代理业竞争白热化的结果是，出现了“参股开发”的现象（当上半个甚至整个开发商，这就无需再竞标了），且已呈现燎原九州之势。对于诸多类似“多面手”的代理机构未来命运将如何呢？本人在此借用王志纲先生的“长短论”做一番参考："人有两种，一种是飞禽，一种是走兽。我们就象飞禽，企业就象走兽，飞禽的价值在于翱翔于九天之上，所以它才能不断地掌握天下大事，它的功夫在那里呢？草枯鹰眼疾，它可以在几千米的高空，一下子就把野兔抓在手中。走兽的使命呢？就是深挖洞，广积粮，埋头苦干一心一意往前走。如果哪个机构或哪个人既想当飞禽又想当走兽，那它就成了蝙蝠。说它是禽，它又是兽，说它是兽，它又像禽，最终只能成为不伦不类的一种动物，它原来的优势功能就退化了。”（本人之言辞，仅供参考。）

　　　　就是这样，还是那句旧话“你走你的阳关道，我走我的独木桥”，代理商们，请把开发的股份抽回来吧，扎扎实实地把自己所在的专业领域做精做深做透才是唯一的正理和明天的希望！

　　　　“爱之深恨之切”是本文主基调，作为一名较资深的业内人士，今天斗胆挑出房地产代理行业现存的十大“毒瘤”，是希望能够让它们在阳光底下“人间蒸发”——全面实现自律、自尊、自强、自立的行业规范，同时呼吁开发商们更加理解和尊重智力资源，让知识经济时代早日降临到房地产代理行业中来——实为时代的冀望！

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国房地产代理看中十大商的