以前的时候发了一个帖子，论述关于通货膨胀对于房价格影响，用的是20年前到现在的数据，现在想来，当时中国经济状态变化太大，数据没有可比性，今天正好看见“微笑着的小鱼”发表了一个《计算了一下房贷，感觉租房要比买房划算啊？》的帖子，以次，也说一下我的观点：
已知条件：中国2005年通货膨胀率为8％。（2006年的还不知道，感觉肯定比05年高）
假设前提：
1、中国在20年内，每年通货膨胀速度为8%。
2、中国公民在20年内，生活质量不变（这是不可能的，生活质量肯定会提高）
3、北京魏公村附近，60平米二手房一般60万以上即600k，买房首付三成180k，20年贷款——计算得每月还款2,948.99元，总计还款707,757.72元，支付利息287,757.72元。（采用“微笑着的小鱼”帖子的数据）
计 算：
中国2005年通货膨胀率为8％，也就是说，人民币虽然升值，但是等额人民币购买能力是在不断下降的。如果维持人民的购买能力不变，20年后，
1、4.66（1.08的20次方）元的购买能力，和目前1元的购买能力基本持平，也就是说，北京魏公村附近的那套房子如果还有的话，他的价格为280万人民币。如果购买的话，需要首付额为84万，没月换款1.37万。
2、如果一直是在租房的话，那么房租在20年后也会总加4.66倍，20年的总租金额为135.8万元（每年上涨8%计算20年租金总和），
结 论：
1、目前买房的话，在20年后，您付出的金额为109万（首付+20年月供），并得到一个20年历史的破房子（新房子价值280万人民币，20年的破房子价值140万人民币）。
2、目前租房的话：在20年后，您付出的租金为135.8万元。您还是一无所有。
另外，按照每年通货膨胀8%计算，租金将在第6年超过月供，而我们知道，银行的利息虽然有变动，但是总不至于变化的太大。
综上所述，俺认为
1、如果房地产价格不蹦盘的话，当前买房子是合适的。
2、人民币虽然在升值，但随着通货膨胀的提高，购买能力下降明显，不建议老百姓存款养老（可以购买基金、债券等理财产品）
最后说明一点，俺只有一套房子，不是多军也不是空军，此帖纯粹从技术角度讨论购房的理财方案。前提条件是中国经济平稳发展。您可以反驳、可以提出疑问、咱们一起研讨，但不希望看见不理智骂人的跟贴。
一、当前的投资理财
作为一个财经大学毕业的出来社会已经三年多了，但是我也只能说我是一个经验不足的人，下面我就来谈谈我的个人见解，如果对你有启发，那是我的荣幸。
当前金融市场上已经有各种投资理财产品了，最先出现大家视野的是股票，随后就是期货·外汇·基金·大宗商品等等.....
那我们先说说股票，股票我就分为国内股市和海外股市，重点说说大家都知道国内股市，国内股市：中国股票市场上大部分人都是痛，可以说再08年以前形势上一片大好，中国股市起步比较晚，机制体系还不健全，买什么涨什么，就是买什么股都赚钱，然而从08年以后的形势就开始转变了，我个人觉的这个转变是有好有坏，好的方面来说是市场机制在慢慢的走向成熟，坏的地方是股市开始走向一个扭曲性成长，现在可以说是畸形成长，为什么我会这样说呢？我阐述三个我个人观点:
1.股市大盘的波动原本是反应国内企业（上市公司）的运营情况的，但是现在却是股指期货市场上对大盘的影响比较大，感觉上是大盘影响着个股的波动，而不是个股影响着大盘，从最近几年的乌龙事件上就可以明确的感觉出来，劵商太多的违规操作，就拿当前6月份大跌来说，很明显的数据是太多人做空股指，而拉动大盘快速大跌，就像我一个中年朋友和我开玩笑的说道：“上个厕所的时间，40W就没了"(总结：国内暗箱操作太多，股指与股票关系畸形，劵商庄家主力的操控大盘，散户却无奈）
2.中国股市政策的影响太重了，就拿前段时间的南北车来说，我相信大家都感觉出来了，涨的就像是打鸡血了一样，一个国家政策出台以后都可以影响一个版块，甚至是大盘的波动。（总结：政策影响根深蒂固了）
3.世界金融危机对中国股市的影响及散户跟风的操作弊端，世界金融危机的可以说是全球的金融风暴，但是往往中国却是影响最重，复苏最缓慢，这是不可避免的，是国家经济体制成长路上的一个重要过程，最近我看央行发行货币这个新闻，有些人想到通货膨胀，物价上涨，但是从国家的方面来想是加大内需，使中国能更快的渡过世界经融危机带来的影响;散户跟风，这个现象是大家的一个心理问题，这个朋友说看好这支股票，自己却没有用自己的主观去进行判断，轻易的介入了，然后却没有达到自己的预想，（不管是专家分析也好，朋友介绍也好，一定要带上专家的判断，这个是在市场上一个重要的环节，不管结局怎么样，最起码，不存在怪朋友或怪专家的情况）
今天我就分析股票，后面有其他投资理财产品，现在我就分析两种散户在交易上的心理及解决办法：
1.我称为先入为主的心理：当买入一支股票的以后，随着行情波动，心里会对这支股能涨到什么位置有一个大概的点位，这是一个很好的操作思路，但是有些人却太认死理了，之前多大概点位只是一个判断或者预测，有的人刚开始赚了钱，但是离预期还一点点距离，这个是时候就会先入为主的观念认为还会涨到预期点位，当市场给出了下跌信号时，又会先入为主的认为只是正常的技术回调，当点位已经回到成本假的时候，又是先入为主的认为已经是最低点位了，当被套了以后还是先入为主的认为会技术回调到成本价左右，我就出了，但是市场却没有给机会，最后只有被深套了才知道，后悔已经没有用了.(在交易操作上，清不要先入为主的认为，不要找理由去说服自己，而是要找理由去搏击自己的想法，我想这样操作，你能亏，我想我只有无话可说了）注：当买卖交易结束以后，后面的行情不管怎么波动都与你没有多大的关系，不要去惋惜，因为赚了就好，不管赚多赚少。
2.‘贪’这个只真的很难杜绝，贪欲谁都有，但是如何控制自己的贪欲呢，可以说有百分之八十左右的人都因为贪而亏过钱，比较，到了上面这个市场已经给出明确信号的下跌的时候，贪欲就会跑出来作怪了，往往这个时候你就要找到理由让自己出货，而不是找理由继续持有，这样一定会有效果的，有人一定会问我，自己也不清楚这个贪欲和如何判断市场给出信号，其实你不用找信号在哪，和贪欲会什么时候来，如果是做短线或中线的朋友，当你开始赚钱了，你就要开始警惕了，当行情如果是一天比一天的点位高，哪没事，如果突然今天点位和昨天点位相平，哪么这个时候你就要开始考虑出货了，（注：不管赚多赚少，赚了就好，以上仅是个人观点，如果言语间有不妥的地方，请多担待）
二、简评当前的一些投资理财方式。
简评当前的一些投资理财方式。
一，存银行。
这个大家都很熟悉了，一年定期利率长期看，平均值难以超过3。5%，向90年代超过10%的情况难以重现。好处就是安全，不过要说没风险其实也有风险，因为他的增速低于物价的增速，所以，我认为，我们还是有必要学习一下更激进一点的理财方式。即可以减轻我们的工作压力，又可以让我们的生活更加美好。
推荐指数：5
二，债券。
债券也属于相对稳健的投资方式，中长期（一年以上）看高于银行没有问题。风险也会略有增加，但总的说来好于存银行。下面分别说一下最常用做投资的几种债券。
1国债。
国债是债当中最稳健的一种，目前国债的收益率基本在4%左右，目前已可以通过证券帐号购买，但流动性一般，买卖起来会比较吃力。
推荐指数：6
2分离债
分离债相近似的还有公司债和企业债，目前都是全价交易，所以差别不大，感觉还是分离债最好。分离债的年化收益率大概是6%左右，都是企业发行的，因为信用等级低于国债，所以收益率要高一些，不过总体上讲还是很安全的。
推荐指数：8
3可转债
前面介绍的几种债券，都是纯债，也就是说只有债性特征。而可转债则兼备了债性和股性。也就是说在一定时间和一定条件下，可转债可按转股价转化为股票。可转债的价格很大程度会随股价而波动。但可转债又具有一个特殊的优点，可转债的年限一般为五或六年，因为融资公司通常不希望到期后再将资金返回投资者，所以在这五六年内一般都会转股成功。而如果公司股价长期低于转股价70%，债权人有权利以100元的保本价格把债券回售给融资公司。如果遇到大熊市，公司可通过下调转股价的方式，让债券维持在100以上，也就是说投资者在110元以下介入基本属于安全区域，而过去的可转债在股市行情向好时，基本两年内都涨到了130元以上。年化收益在10%左右（完全有可能更高）（但如果110以上买入，则有风险）。只不过最近发行的几支可转债，或没有回售条款，或最后一两年才允许投资者回售，使得可转债有跌破100的可能性。不过即使按纯债的估值给可转债估值，也没有太大的风险。只是各公司发行可转债的具体条款有可能不同，投资者需要认真阅读。
推荐指数：8.5
三，黄金。
很难说清楚黄金和国债哪个更安全，但从过去几十年的情况来看，黄金的总体涨幅还不如国债，从这一点上看还是黄金更安全。不过黄金的波动性明显强于国债，有很强的投机性在里面，近年来国际热钱日益增多，黄金也成了他们炒作的对象。目前国际上发生大规模战争的可能性很小。本人总体上并不看好黄金。
推荐指数：4
四，股票。
股票是当前比较流行的一种投资理财方式，也是一种高风险高收益的理财方式。投资于股票市场的人们形形色色，每个人对股市的理解更是千差万别。下面我们分一级市场和二级市场来分析一下股市的情况。
1一级市场
一级市场主要是指新股发行，英文简称IPO。一级市场的收入来源于新股发行价和新股上市首日均价之间的差价。从过往的经验来看，新股上市首日跌破发行价的可能性很小，不过自去年6月，新股发行方式改革以来（主要是设定了每个帐号的申购上限，限制了大户的中签数，提高了中小散户的中签机率，但降低了上市首日涨幅），破发的情况在明显增多。即便如此，一级市场一年下来的收益率也在10%左右，这里提醒大家，如果股市行情不好，一级市场可能停发新股，这样一来你的资金只能用于其它投资，等股市行情转好，新股重新发行时再重新投入一级市场，即使你的资金在停发新股一段的收益率较低，但整体综合起来看，最终收益率在8%左右完全可能。
推荐指数：8。5
2二级市场
中国股市自1990年12月成立以来，已经19年半，从100点涨到了2400点，去除其中个别时段新股上市当日直接计入指数造成的虚增的300-400，实际点位2000点左右，对应年复合收益率高达16%，可以说极为惊人。但从实际的情况来看，能达到这一收益的投资者非常少（世界级股神的年复合收益率也就20%出头），能达到16%的一半，即8%的投资者可以说都不多，而8%相对于其它投资方式已无明显优势。投资股市的高收益同时也对应了高风险，如操作不当，有大亏本钱的可能，甚至影响身心健康。就算能达到8%的年化收益，投资者付出的精力心血也大大高于其它投资方式。因此，总的说来，不提畅投资者投资于二级市场。
推荐指数：5
五，基金。
当投资者把钱交给基金后，基金所选择的投资品种基本上也就是股票和债券，从中长线来看，或许基金比股票有点优势，因为基金经理手中钱多了之后一定程度上可以控盘，操盘。虽说资金大了操作起来困难了一些，但也有了一定的主动性，对股市的顶部和底部的预判还是要强于普通投资者，甚至可以以自身实力决定顶部与底部。不过目前的基金公司选择基金经理的标准很让人费解，一些经验非常少的从业人员占据了很多重要的工作岗位，这种选才标准让人担心，甚至让人联想到他们是否有不可告人的秘密。也就是说基金是否赚钱并不重要，只要基金经理能配合着做一些事情并且保密就行了，反正钱都是投资者的，这可以说是个问题。下面分别说一下几类基金的情况。
1股票基金
封闭式基金和开放式基金中的指数型基金，股票型基金，平衡型基金都可以算做这一类。都是以投资股票为主的，原则上和直接买股票差别不大。而且基金通常要买几十支股票，投资者可能还是需要关注自己基金所持有的股票的情况，也是很麻烦的，还有可能就是基金买的股票投资者并不看好，这样可能造成投资者对基金信心不足，而频繁的更换基金，这样更不足取。其实基金更适合不太关注股市的投资者，定期定投，长期坚持，或许可略强于直接投资股票。
推荐指数：5
2债券基金
债券基金的持股上限是20%，而且只能从一级市场买入，其它仓位只能是债券。从2006到2007年的大牛市来看，这些债券基金基本都在申购新股（不怎么持有债券）（新股申购后十天左右股票才会上市，完全有可能的是投资者先自己申购新股，返钱后，再买债券基金，股票上市当天，又可获利一次），而且他们可以参予网下申购，中签率更高。股市行情不好时，他们的股票仓位会很低，大量的债券可以抵消掉股票市值的减少。长期持有可获8%左右的收益，而且比较平稳。
推荐指数：8。5
3货币基金
货币基金是很稳定的投资方式，但收益率很低，高于银行活期利怎，但低于国债。因此只适合短期投资，因为短期内买债券有可能遇到债券的小幅下跌，申购新股短时期内并不能保证中签，货币基金还能确保有一点的收益。一般长假期间买货币基金的是比较长见的。
推荐指数：5。5
六，房地产。
和其它投资方式比，房子本身是具有使用性的，如果买了房子自己住，并不完全属于投资，但进行其它投资的话，也需要解决自己的住房问题。因此说这方面房地产是有一定优势的。不过也有一点不利于房地产的就是，你买到手的新房若干年后必成旧房，其自身价值必然下降（艺术品保存的好，价值不会下降，股票有的价值会下降，有的价值会上升），就算价格能够上涨，也只是随着物价上涨和通货膨胀而上涨。影响房地产价格的因素也是很多的，但其中最本质的因素是投机资金的炒作，预测未来的房价和预测股票的股价没什么区别。当然房地产投资还可以将房子出租，房租的收益率明显高于利息和股息，如果15年内能收回成本还是不错的，时间再长了就意义不大。但租房也有两个问题，一，租房一定要争取长期出租，如中间经常断档，则很不利。二，长期租房后对房屋本身的损耗较大，如果租房结束后还要重新进行装修，装修的成本恐怕也要计入其中。
推荐指数：5。5
七，艺术品。
近十几年来艺术品的增值速度也相当快，而且就目前国内和国际的大形势来看，也比较适合艺术品投资。这种情况下当代仿品大量产生，市场上的仿品占了绝大多数，另人头晕眼花。艺术品投资属于典型的知识密集型投资，准备工作和前期投入相对较大，初期恐怕还要交上不少的学费。房子买的不好，只要安全性和使用性没问题，怎么说还是套房子，股票买的不好，还有祈盼他将来卷土重来的希望，艺术品要是买的不好，就什么都完了，只能寄希望于找一个更不懂的人处理掉了。另外就是艺术品投资对资金量的要求和风险承受力也比较高，因为高端精品的增值速度比一般性的艺术品增值的要快很多，一般性艺术品的增值速度也不是很快，而高端艺术品目前都已是天价，普通投资者很难买的起，就算可以买，也要承受较大的风险，不一定胆买。艺术品投资也属于风险很大的投资方式。
推荐指数：5。5
高风险，高收益；低风险，低收益。是投资世界永恒不变的主题，梦想一夜暴富者难以成功。各种投资方式长期并存，没有明确的好坏之分。投资者最根本的任务是根据自己投资心态，资金状况和收益目标找到比较合适于自己的投资方式。个人认为，上面这些单一的投资方式都不会是最好的，选几种方式相结合，或许更好。当下比较流行的是可转债和分离债相结合，可转债安全了，就买可转债，涨高了换分离债或IPO，可转债低了再买可转债。也可一级市场和二级市场相结合，给自己申购到的新股定下标准，符合标准的就留下，长期持股，以新股发行价持股，长期看赢利的可能性还是比较大的，不符合标准的上市就可以卖掉了。也可以申购新股和债券基金相结束，相当于申购两次新股，前面已介绍过。当然也可以让不同的投资方式长期并存，比如说一部分钱买债券，一部分钱买房子，一部分钱存银行。总之，反复衡量各种投资方式后，找到适合于自己的投资方式是最重要的。
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