地产商不惜血本通过高息理财产品来筹资
* 投资人相信中国房地产"不破产神话"
* 难逃行业周期风险及政策趋冷风险
作者 张胜男
路透北京10月19日电---今年下半年以来,中国房地产企业面对部分市场疲软以及闲置土地开发压力,纷纷开始千方百计、不计成本地融资筹钱,而变相为房企融资的高息信托理财产品因此为本来平淡的理财市场端出一道大餐.
作为资金密集型行业,中国房地产企业与私人银行、信托公司、第三方理财机构的关系一直密切.房地产企业在危机关头往往向上述金融服务机构寻求融资套现,而锁定富有投资者的高息理财产品当前正成为其融资利器.
"房地产商是最有钱的人,却也是花最高成本融资的人."国内某股份制商业银行私人银行部高管称,经过变通,在合法的前提下满足他们的融资需求,实际上也是私人银行为客户提供的一项重要服务.
用益信托工作室统计数据显示,信托公司发售给客户的信托理财计划中,已连续四个月(6-9月)大规模投向房地产领域,累计规模约达143亿元人民币,远大于1-5月的95亿元.6月以来,房地产逐渐替代地方基础设施,成为信托产品的主要投向.预期年收益在8%附近,甚至更高.
一位不愿透露姓名的信托公司人士称,目前的市场行情是房地产企业支付10%或更高的成本(目前的一年期贷款基准利率为5.31%),并出具合法的抵押物(包括股权、房产或商业项目),然後信托公司赚1-2个百分点,剩下的给投资者.
今年9月份,继金地集团(600386.SS: 行情)与平安信托签署100亿合作投资战略框架协议後,绿城中国(3900.HK: 行情)的全资附属公司绿城房地产也与平安信托签署了150亿的合作投资战略协议.而这之前,金地集团已与上海信托合作发行了规模5亿元的信托产品.
"房地产开发商要自己开发、管理、销售,这样(公司)做不大;而中国的老百姓有很多钱,正好地产行业也缺钱."绿城中国副 兼行政总裁寿柏年上月接受路透专访时称,与平安信托的合作并没有排他性,公司亦会继续与其他信托机构进行探索.[ID:nCH0049305]
**房企老板有时很缺钱**
当前,中国政府在各地调查闲置土地状况,囤地开发商面临提前和集中开发的资金面压力.刚从金融危机中缓过劲儿来的中国房地产企业,恐将因此再次陷入资金链吃紧的困境.
"房地产行业的周期性特征特别明显,几乎每年都会有房子卖不动资金链紧张的时候,也就是他们不惜成本融资的时候."上述私人银行高管称.
国家统计局数据显示,前三季度房地产开发企业资金来源中,房地产开发企业本年资金来源38,991亿元,同比增长38.8%.其中国内贷款8,190亿元,增长47.2%.这意味着在银行上半年的天量放贷成为过去後,未来新开工的项目将更多依靠企业自筹资金.
就在年初的上一次房地产资金困局期间,不惜代价筹集现金的房企富豪比比皆是.前述私人银行高管告诉路透,他的一位客户是某地产上市公司老总,身价数十亿,年初忽然让他帮忙融5,000万元人民币,承诺半年兑付25%的资金成本.说,只要5,000万,就能熬过去了.
**周期性及政策性风险为变数**
房地产商已经习惯以"高息贷款"度过难关.他们坚信,只要熬过去眼前,不远的将来依旧会房子大卖.到那个时候,甩掉这些负担都将是件很容易的事.而且中国的投资者也普遍坚信,政府不会让房地产企业倒掉.
国内多数研究机构认为,中国的房价不会降,这也就意味着房企不会倒,甚至明年的报表会超预期靓丽.国金证券曹旭特称,如果说二季度是地产企业作为主角表演的上半场,那麽在经历三季度的中场休息後,四季度地产企业将在下半场重回舞台.
然而,9月全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%,自年初以来环比增速首次出现下滑.另据中国指数研究院统计,上月30个重点城市中约一半住宅成交面积环比下跌.
市场开始担心,今年以来房市场量价齐升的态势已透支了消费者的购买力.而宏观经济和地产行业的周期性,将不可避免为房地产融资理财产品带来风险,尤其是为中小房企融资的产品.除此之外,对房地产目前宽松的政策面能否持续尚难预料.
中国社科院金融研究所研究员易宪容警告称,将来政策肯定会变,否则将酿成房地产行业的危机."如果当前的宏观政策不变,房地产销售环节的投资炒作就不会变,那肯定是有利可图.老百姓总是用过去的逻辑推理未来."
苏格兰皇家银行(RBS)上月的一份报告中称,虽然不预期中国今年会出台新的冷却楼市措施,但政府已就楼价上升的情况提出警告,加上按揭贷款收紧、徵收物业税被重提,以及对闲置土地进行罚款等,均令人难以猜测中央来年的房地产政策会如何.(完)
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