随着房地产调控的实施效果逐步显现，部分城市的商品房市场交易量明显下降，社会上开始出现不同的声音。有些人认为，房地产业对国民经济影响面广，如果不放松调控力度，将引发房地产投资大幅回落，进而引发金融系统风险，加剧经济增速放缓趋势。
对此，国家发展和改革委员会投资研究所所长张长春表示，年房地产投资增速将进一步放缓。在持续多年房地产投资高增长之后，投资增速的适度回落，有其内在合理性。
河南小额贷款认为，从我国情况看，无论是个人住房消费信贷、房地产企业开发贷款，还是地方政府融资平台公司贷款，房价合理回落都不会引发金融风险。
从个人住房消费贷款和房地产开发贷款看，近两年来，不良贷款比率都在逐步下降，2010年分别降至0.37%和0.126%。今年以来，购房的首付比例进一步调高，也在一定程度上提高了银行防范和化解金融风险的能力。从地方政府融资平台公司贷款看，虽然过去两年土地收益的大幅增长，使地方融资平台公司以土地抵押获取的贷款规模增加较多，但由此形成的地方政府债务规模总体上是可承受的。
一、盘活房屋二次抵押贷款，民间借贷平台交易额剧增
房屋二次抵押贷款在江浙地区较为常见：比如某人有套房子，第一次评估价200万元，一次贷款银行按七折计算，可从银行贷款140万元。那么抵押人还可以就该房产剩下的60万元资产进行房屋二次抵押贷款，获得相应金额的房屋二次抵押贷款。在争议声中，温州金改已运行三月有余。被视为民间借贷“阳光平台”的温州民间借贷登记服务中心（以下称，登记中心）备受市场关注。证券时报记者获悉，由于盘活了房产二次抵押贷款，登记中心交易额大幅增长。“6月中下旬以来，登记中心的变化较为明显。7月首周在登记中心的9家中介机构中，成交额最多的达到了400万元，我们公司也达到了100万。”福元运通温州分公司负责人王俊杰日前告诉记者。
在温州金改之前，央行估计，温州地下的民间融资额为600亿元/月～800亿元/月。但上述登记中心近日公布的成交数据却似乎不值一提。不过，与刚满月时相比，登记中心有了一定的变化：在过去的一个多月里，撮合的次数增长约4倍，成交金额增长近七成。作为登记中心首批入驻机构之一，速贷邦总经理叶振将上述变化主要归功于政策变化。他对证券时报记者称，“现在政策放开了，加上登记中心又不断加大宣传，所以成交活跃是自然的。”叶振所言的政策，是指房产二次抵押贷款（又称顺位抵押贷款）政策。二次抵押贷款在江浙地区较为常见：比如某人有套房子，第一次评估价200万元，一次贷款银行按七折计算，可从银行贷款140万元。那么抵押人还可以就该房产剩下的60万元资产进行二次抵押，获得相应金额的贷款。
“不知道温州房管局出于什么考虑，在客户要求做二次抵押时，设置了一个前置条件，即需要银行对客户的一次抵押行为盖章确认。如果没有这个章，房管局就不办理登记手续。这样一来，我们的业务就无法开展。”在登记中心刚刚成立之时，叶振对房管局的做法感到不解。不过，6月12日情况出现了变化。在速贷邦的撮合下，登记中心诞生了首单房产顺位民间抵押贷款。随后，房产二次抵押贷款量迅速增长，占登记中心每周成交量的八成左右。以速贷邦为例，目前二次抵押贷款额是普通抵押贷款额的2倍～3倍。[南京民间借贷]
据悉，登记中心许多客户已将自己的房产做过抵押物。在二次抵押贷款在登记中心未实施之前，客户是无法对房产剩余部分价值做二次贷款的。如今，登记中心的中介机构就可以通过二次抵押贷款，盘活温州升值后的房产价值。因此，进驻登记中心的中介机构很看好二次抵押贷款的前景。温州银监分局的数据显示，截至今年2月末，温州法人机构抵质押贷款额2473.13亿元，而目前银行一般按照房产评估价值的60％～70％发放贷款。房产二次抵押贷款登记实施之后，企业将可以从银行、融资性担保机构等渠道获取二次抵押贷款，即使按抵押物价值的30％计算，温州将盘活存量资产近千亿元，这为登记中心增加了巨额的贷款资源。[南京民间借贷]
二、房屋抵押贷款需要合理方案才能实现利益最大化
现在，楼市价格的下跌，也套牢了一部分在市场高位时买进房产的投资人，想要让这部分投资客降价出售，恐怕比较困难，因为，目前的市场价依然突破了当初的买进成本。刘先生就是这样一位投资人，看着楼市低迷，刘先生虽然抱有未来价格回升的信心，但是现在又不甘心将资产闲置，渴望变现另作他用，这时，担保公司的一个电话，使刘先生产生了抵押房屋贷款的念头。但他不清楚，这样做存在哪些风险?贷款额度的多少又是否值得他去做房产抵押呢?
投资客高位买房 现被套牢
去年初，刘先生在:难三环附近买了一套接近100平方米的房产，花费总价约290万元。“当初买这套房子就是纯投资，没想到政策出台后，现在市场这么低迷，我挂牌300万想尽快出售，虽然接洽的购房人不少，但是砍价儿也很猛，现在我要想出售的话，别说赚钱了，保本儿都有难度，何况我这套房产还有贷款没有还清。”
对此，成都帝亨伟业投资的有关专家表示，现在的二手房市场中，肯降价出售的，多数为购买时间较长的房主，虽然价格有所下调，但是还有利赚，而在2009年、2010年房价高位时买进房产的投资客，现在基本都不会降价，现在的市场价已经触及到了这些投资客当初的成本，所以，除非是个别急需用钱的业主，否则基本都不卖了。
而刘先生就是其中一员，对于他，虽然不是非常急需用钱，但刘先生也不想看着资产在那里闲置。“也曾经想过出租，但是最近有担保公司打电话找到我，告诉我虽然我这套房还有银行贷款的尾款没有还清，却依然可以将我的房产做抵押贷款，只不过贷款额度要扣除掉尚未还清的房贷，贷款利率也只是在基准利率的基础上，上浮16%。”刘先生介绍说。
无独有偶，张先生也有一套房产闲置，虽然近期没打算出售，但是张先生经营一家小规模的企业，由于近来企业运作上资金有点吃紧，因此，也只好打起了这套闲置房产的主意，在担保公司的推荐下，张先生表示将考虑做房产抵押贷款业务，以解燃眉之急。
在房产抵押的过程中，担保公司的意义在于能够提供给用户一套比较完善的解决方案，例如帝亨伟业投资有限公司在做这方面的培训时就着重强调了“客户需求”，为客户提供比较合理的解决方案，帮助客户解决资金需求，并且能安排合理、灵活的还款方式。据了解，在抵押房屋贷款的过程中，要求抵押贷款人对房产拥有完全的归属权和支配权，像刘先生这种尚未还清房贷的业主，就需要首先还清所欠房贷。刘先生表示，“担保公司告诉我，可以就房产价值与未还房贷的差额来帮我贷款。”
找担保公司办贷款 适于小企业短期周转
类似于刘先生这样的情况，帝亨伟业的有关人员介绍，首先要求房主所欠房贷的尾款数额，要大于最终从银行抵押贷款得到的资金额度，同时，想要实际到手资金数额相对较大，就要求房主所欠房贷的尾款不能很大。选择通过担保公司做房屋抵押贷款，还是需要细细算账，“这种房屋抵押贷款更适合小企业短期资金周转。我们在办理的时候，也会尽量请客户考虑清楚，了解清楚客户的需求。国家为了规范管理资金，防止贷款资金流向股市、楼市等投资性渠道，银行放贷将直接把账款打入第三方账户，用以贷款人申请贷款时申报的资金用途，个人很难自由支配，因此，对于刘先生这样的投资人，或许显得得不偿失。”
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