【聚金理财-讯】2月16日，北京市政府办公厅发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，《通知》分为八个部分，共15条，故被称为“京15条”。“京15条”对外地人在京购房做出了严格的限制，规定“持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。对比国内其他陆续发布“新国八条”调控实施细则的城市，我们可以发现，“京15条”是目前已公布限购实施细则的城市中，要求最严的一个。再加上“公积金二套首付提至六成”等严厉的调控措施，一时间，京城楼市一片萧瑟的气韵甚嚣尘上。
与此相联系，来自北京市市委书记刘淇的说法则认为，应该把这次房市调控当成北京转变发展方式的一个倒逼机制来看。不屑说，转变发展方式，是我国经济发展面临的重大战略性选择。的确，2010年，中国已超过日本而成为世界第二大经济体。早在年初，诺贝尔奖得主佛格尔就曾发表文章称，从经济史的角度估算，30年后，即2040年中国的国内生产总值会达到123万亿美元，占届时年全世界GDP总值的40%，远远超过美国。然而，这一预估能否实现的关键在于，中国经济发展是不是可持续的。而中国经济发展之是否可持续正取决于发展模式的科学与否。遗憾的是，改革开放三十年，中国虽然在体量上成为了全球第二大经济体，但在其质量上则问题多多。比如，现在也是全世界最大出口国，可同时又是最大的低端产品和盗版伪造产品生产者、最大的能源消耗国和碳排放国。同时，在目前中国大面积地出现民工荒、资源价格持续性暴涨、国际知识产权纠纷日渐增多等等负面、不利因素早已致使过去那种依赖廉价劳动力、包括对资源的部分挥霍浪费的粗放经营、与此相联系的大规模制造和仿造的“中国模式”已经到了必须颠覆的边界。
尽管我们早就意识到了靠内需而不是出口、靠消费而不是投资来拉动经济是中国经济实现持续、健康、稳定发展的必由之路，但中国目前还有1.5亿人生活在贫困线以下，另外几亿人则困扼于高昂房价和医疗费用的巨大压力。显然，这些来自民间的疾苦诉求在彰显着社会保障机制缺位的同时，也对中国经济发展模式提出了无以回避的变革诉求并正在或已经演化成为决定其存续命运的“达摩科利斯剑”。
一、2011年房价走势分析:“国八条”能成功吗?
【聚金理财报道-讯】2010年楼市调控，除了政策制定者之外，恐怕不会有第二个人说调控成功了，不成功，只能是失败了!
中央春节前排山倒海的“国八条”无疑于给2010年戴个“楼市调控失败”的帽子!败了就是败了，不能死不承认，知错就改，善莫大焉!
以前的屡次调控都失败了，“国八条”能成功吗?
虽然“国八条”被媒体人士分析为条条带血，充满威力，加上重庆、上海“房产税”的开征，再加上取消首套贷款利率优惠和提高存款准备金率以及加息等，楼市似乎只有下跌或暴跌一条道可走了!
这几天，都是各地媒体接二连三报道当地楼市春节期间零成交或成交历史最低点的报道，这样的报道将会在未来的几个月内不断重复和加吗，可能还会出现部分城市的部分楼盘降价促销的报道，还有甚者可能还会出现部分炒家开始低价抛售手持物业仓皇出逃的报道，等等!
针对以上的报道，我们千万不要惊诧，因为这些报道都是各地政府一手操控的结果，在2011年，那种报道楼市量价齐涨的报道将基本绝迹!
按照“量为价先”的常理，成交量暴跌后肯定是价格下跌或暴跌，但2011年，我们会看到这样的奇观景象出现吗?
我看未必!
原因就在于“国八条”还不够威力，看似比去年还严的楼市调控，只不过是去年调控的升级版罢了，去年的这些政策在任何一个城市都没有奏效，那么，仅仅增加了首付成数和限购城市数量就可以奏效吗?
这未免太过主观臆断了!
在事实没有摆在我们面前之前，任何的预测下跌和暴跌预测都只是纸上谈兵!
大家不要忘记，往年的屡次调控都“在调控出台之初满怀希望，过程中将信将疑，结果最后大失所望”，好像每次调控之初都迎来了交易量下跌和大跌，也出现了部分开发商和楼盘降价促销，但最后都是量飞价涨或量跌价涨，我们全国人民寄希望的量跌价跌或量涨价跌均没有出现!
这一次调控，结果可能还会遭遇以往的调控“滑铁卢”，原因很简单——调控依然存妇人之心，截住了一二线城市的投资投机，却放生了三四线城市的投资投机，这样做的直接结果就是将一二线城市的投资投机需求直接赶往三四无线城市，进而导致除一二线城市之外的城市房价暴涨!
至于房产税、加息和提高存款准备金率以及增加首付等，都无法在通胀加剧、热钱潮涌、地王频出的背景下，让房价底下高昂的头颅!
大家千万不要认为中小开发商的资金链会出现问题然后导致他们降价，经历了2008年之后，所有的开发商都懂得了如何解决这类资金链问题，参股、并购、短期内部认购融资、担保高息融资等都可能解决此类问题!因此，只要不是所有的开发商都出现资金量问题，房价就不会在短期内出现真正意义上的下跌或暴跌!
笔者认为，“国八条”出台后，市场会出现以下反应：首先一二线城市成交量大跌(上半年)，然后三四线城市房价大涨(年中)，最后全国房价再次如2010年般狂涨(下半年)，到2011年年底，国务院再次出台“国N条”来继续遏制房价过快上涨!
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二、新国八条出炉是否意味着地产政策落地A股见底？
【聚金理财-讯】新“国八条”出炉，时间上早于预期，其内容也被称之为 “史上最严厉”，大幅超出投资者此前预期。然而更令人意外是，政策公布后次日A股便低开高走强势反弹，场内个股普涨特征明显。在2700点一线盘整许久，市场一直在等待选择新方向。强势上涨，是否意味着地产政策落地，A股也会见底了呢?
看多者能找出很多理由。最直接是，“国八条”出台，加上房产税的出台，短期内地产调控措施可能进入“真空期”，至少不会更加严厉，靴子也好袜子也罢，不必再担心会有东西扔下来砸着脑袋，现在不看多、做多更待何时?
另外，资金利率不断升高也增添了巨大压力，目前短期银行间隔夜拆借利率已经冲至7%-8%水平，且长短期限严重倒挂，但随着春节过去，无风险利率高点也日益明确，资金烦恼即将过去。
但我的看法是，不排除短期会有一二百点左右反弹，但从趋势上看，仍然是2010年10月份高点向下回落延续，是抵抗性下跌一部分。在通胀和流动性收紧的情况下，一个“国八条”，难以砸出大盘底。
最大现实压力在于，上半年广义通胀只升不降，而下半年降幅有限。很多用翘尾来判断通胀顶部方法实际并不可靠，一方面通胀应是广义概念，不单单是CPI 读数;另一方面，退一步讲，即使用CPI来衡量，2001至2010年数据也显示，CPI翘尾顶部与CPI顶部几乎不重合，有时偏差长达5个月。这也提示我们，在上半年高通胀背景下，下半年通胀也存在不回落可能。因而与其妄下结论，不如关注新涨价因素发展。
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