“每个人都应该有一次奋不顾身的爱情和一次说走就走的旅行。”这是近来互联网上最流行的段子之一。近日，36岁的山东男子翟峰与妻子一同辞去职务、卖房卖车，替女儿办理休学手续，开启全家航海旅程，在微博上广为流传。翟峰“人生有选择，一切可以改变”的信念，受到诸多微博名人的推崇。
同时，一位北京网友晒出了“卖房理财”，重新定义生活的故事：“把房卖了，300万。一半买理财产品，一半存活期。一个月一万多的利息，足够租房、旅行、阅读……是时候为自己活着！”
在资产管理自主的“大资管时代”，通过卖房所得进行投资理财，究竟是改变生活方式、潇洒走一回，还是罔顾风险、孤注一掷？多位业内理财分析师表示，无论从现实还是长远考虑，出售唯一住房进行理财，需要承担的风险较大。理财需视各人具体情况而定，盲目推崇“卖房理财”，可能导致严重损失。
300万元理财能否月入万元
据网友“韦禾-”晒出的“卖房理财”方案，卖出房屋共计320多万，其中一半用于购买银行理财产品，另一半存活期，平均一个月的利息可达1万多元，足以支付租房、旅行等费用。
有理财机构在微博留言中算了一笔账：150万元，存入基金公司推出的“活期通”，以4.2%的年化收益计算，可得63000元。150万元存银行固定理财，按5%的预计年化收益率计算，可得75000元。如此累计，年均收益138000元，月均11500元。据此，该机构将卖房理财形容为“给自己更自由的生活”。
在微博中，不少网友都附和“卖房理财”的方案，认为在房地产存在泡沫的当下，抛出房子，换取现金，或许是不错的选择，“拥有现金才是拥有今天”。
但在业内人士看来，300万元能否换来月入过万，并不是公式换算那么简单。建设银行一位国际金融理财师告诉记者，以银行目前的利率水平和理财产品平均的年化收益率来看，月入一万并非轻而易举。
他表示，人民币活期存款的基准利率目前为0.35%，如果以150万元存活期，一年收入仅5250元。即便利率上浮10%，达到0.385%，全年收益也仅5775元，平摊到每月481元，基本可以忽略。
而目前通行的银行理财产品中，较为稳健的年化收益率基本在4%-5.5%之间。如果150万元全部购买年化收益率5.5%的产品，一年收益为82500元，折合每月6875元。上述理财师提醒，收益率在5.5%左右的理财产品，购买期限一般在半年到一年之间，收益只会到期兑付，不能每月支取，更不可能实时赎回。此外，理财产品中的年化收益率基本是预计值，最终能否达到尚存疑问，“以预计年化收益率作为最终到期收益，中间会存在偏差。”
中国银行上海分行一位理财分析师告诉记者，要实现月入过万的理财计划，也并非不可能，但会面临更大的风险，甚至有本金亏损的可能。她表示，“要保持较高的收益率，信托是比较合适的产品。但信托并不保本，且收益一般是一年或两年后到期支付。至于股票市场，风险和波动都比较大，可能这个月赚到15%，下个月又亏本。”因此，要长期稳定地提供每月1万多元的收入，这些方式都未必保险。
她还表示，如果将300万元全数购买年化收益率5%左右的短期产品，可以达到每月收益过万的预期，但操作较为复杂，最终收益也未必达到预期，其中尚存变数。
现金收益能否跑赢通胀
“卖房理财”之论一出，立即在理财热情高涨的当下激起千层浪。支持的网友普遍表示，如今房地产市场存有泡沫，房屋寿命有限，未来房价可能会贬值。
反对声同样围绕房价展开。有网友计算，在大城市的租房开销在3000元以上，如果是全家租房，可能会花费4000到5000元。此外，房租连年增长的势头仍在持续，若再加上日常吃用开销和旅行费用，万元的月收入很可能入不敷出。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，卖房理财对多数年轻人而言并不合适，“因为中国房价长期看涨，之前是‘黄金十年’，还有‘白银十年’，对于一二线城市的一般民众而言，持有房屋资产是保值增值的最好方式。”他坦言，卖房之后当然能够更好地消费，但年轻人的路还很长，不宜提前透支享受。
放眼未来，“卖房理财”所得的现金收益，能否跑赢通胀的增速，也有疑问。
在上海一家基金公司从业的张文凯分析说，理财不能仅仅考虑当下，也要考虑未来升值和贬值的可能，“卖房得到300万元，换来本金不变，月入万元的收益，看上去很美。但由于月入万元基本会花完，本金也不变，长期来看，损失了房屋升值的收益，还要面对通胀带来的租房、消费涨价，两相比照，就未必是明智之举了。”
张文凯说，目前，市场利率处于较高的水平，这是300万元维持过万元月收益的基础。如果通胀持续，房产仍旧能保值，但现金却会相对贬值。届时，同样12万元的年收入，生活水平较现在会有所下降。“何况，理财产品本身有波动周期，收益不能确保。目前世界各国的主流仍是坚持宽松货币政策，只要银行不差钱，理财产品的收益率就会往下走。”张文凯表示，今后月入能否保持都会打上一个问号。有网友坦言，也不排除20年后，300万元可能只相当于现在100多万元的购买力，月入万元“大概连去国外旅游都不够了”。
理财规划需因人而异
一位天津网友在看到卖房理财规划后表示，卖房外出旅游是他“一直没有时间去实施的愿望”。他现在名下有两处房产，因为房屋产权年限最多70年，他对未来卖一套房，靠理财收益旅游的想法颇为心动。
长城证券重庆营业部财富管理中心经历龚科在受访时表示，卖房理财的计划因人而异，如果是持有多套房产的业主，考虑到未来可能征收房产税等因素，目前卖出非自住房，可以分散风险，并在其他投资领域获取收益。“如果仅有一套自住房，卖房理财的做法就不太可取。”他表示，房地产市场相对稳定，一线城市几乎不可能遭遇巨幅震荡，而资本市场上的变数更大，“考虑到投资风险，更建议居者有其屋。”
建设银行理财师王虎也认为，对持有多套房屋的业主，卖房理财不失为一个选项。未来一旦开征房产税，房主通常会上涨租金，将税收转嫁给租户。一旦租金过高，房子就很难租出去。相对而言，可支配的现金能带来更多渠道的收益。
一位业内人士分析，根本而言，理财规划要因人而异，没有最好，只有最合适。“现在许多人对理财存有认识误区，将理财的手段当成了理财的目的。”他表示，一般人理财的目的是为了多赚钱，但却忽视了保障。“如果理财让你整天提心吊胆，还不如不去做。理财是为了更好地生活。”
也有分析师表示，卖房理财的前提是当前的高利率。而一二线城市房产的投资价值在过去十年间同样表现强劲。如果为了实现眼下的自由，抛售唯一的房产，一旦理财收入难以为继，生活压力会更大。
在卖房和理财之间，其实也有折中方案。理财分析师介绍说，如果将房地产抵押，获取贷款用于信托产品的购买，可以住在自己的房子里，无需房租，每年的净收入大概在10万元左右。但这种方式仅适用于风险承受能力较高的用户，“如果将唯一的一套房产抵押掉，一旦理财市场产生波动，无异于一场赌博。”
有理财机构算了一笔账：150万元，存入某基金公司推出的“活期通”，以4.2%的年化收益计算，可得63000元。150万元存银行固定理财，按5%的预计年化收益率计算，可得75000元。如此累计，年均收益138000元，月均11500元。据此，该机构将卖房理财形容为“给自己更自由的生活”。
中国银行上海分行一位理财分析师告诉记者，要实现月入过万的理财计划，也并非不可能，但会面临更大的风险，甚至会导致本金亏损。她表示，“要保持较高的收益率，信托是比较合适的产品。但信托并不保本，且收益一般是一年或两年后到期支付。至于股票市场，风险和波动都比较大，可能这个月赚到15%，下个月又亏本。”因此，要长期稳定地提供每月1万多元的收入，这些方式都未必保险。
专家表示，目前，市场利率处于较高的水平，这是300万元维持过万元月收益的基础。如果通胀持续，房产仍旧能保值，但现金却会相对贬值。届时，同样12万元的年收入，生活水平较现在会有所下降。“何况，理财产品本身有波动周期，收益不能确保。目前世界各国的主流仍是坚持宽松货币政策，只要银行不差钱，理财产品的收益率就会往下走。”
北京大象房产网/
北京二手房
一、租房买房之理财比较
租房买房之理财比较
相信多数的刚需一族有都有过租房还是买房的纠结，人们在进行方案比较时的算计基本上是建立在静态的基础上，而静态基础上的数据计算和分析比较适用于较短期间的对象物。可住房是折旧长达三十年、产权长达七十年的长期对像物。不用说三十年到七十年的超长期，只要期限在五年以上，采用静态对比法，其结果就会大幅失真，结论就会误导，时期越长，这种差别便越突出。
为了更直观地说明这个问题，我们还是选一个贴近现实的例子，看一看在房屋存续周期内，买房一方和租房一方的资产价值及其附属收益是怎样随着时间的推移演绎神奇变化的。
假设在一个具有代表性的二线城市里，一个而立之年的已婚独立家庭，需要解决住房问题。绝大多数家庭首选当然是购买，除此之外还有一个租房居住的选项，只是人们心理上不大能够接受而已。我们就把这两种选择预设为两种方案，假定其他因素都不予考虑的前提下，推演一下纯粹的资金投入和效益产出。
假设该家庭对居住条件的预期是位于繁华中心5公里范围以内的二类地段，建筑面积120平方米的精装居室。按照目前的价格，即使不计税费，这样的房屋总价也应不少于300万元。按照现行政策，首套住房20%首付，银行基准利率九折商业贷款利息，按揭三十年期限，我们可以方便地得出下表（一）的首付和各期按揭还款数据。这是买房假设下的资金流和资产动态变化。
下面再做一下租房的假设。
依照同样的居住条件，租赁这样一套房，按照目前的市场价格，以及租房价格变动，我们也能方便地得到如下表（一）中所列的租房资金流数据。需要说明的是，我们设定租房价格年复利涨幅为2%。之所以设定这样一个较低水平的涨幅，完全是因为在住房供给总量大大超过住房需求总量的条件下，租房价格的涨幅是很难超过年通胀率的，关于这方面的分析可见本人上一篇作品《房价异常上涨背后的异常逻辑》一文。
在得出买房资金流数据和租房资金流数据之后，我们就要对两种方案进行动态比较。而比较的核心在于资金的动态收益率。这个收益率水平我们既不能选择无风险收益的一年期定期存款利率，也不能选择超过两位数的高风险社会资金交易的风险报酬率。我以为，虽然中国股票市场备受诟病，但作为重要投资渠道的A股市场其整体收益仍然稳定在较高的水平上。因而，选择中国A股市场具有代表性的指数的长期回报水平作为衡量资金收益报酬率比较合适。根据统计，在过去的十年中，中国A股市场上，上证综合指数因含有像中石油这样的超级权重股票以致过于失真缺乏代表性之外，其他有代表性的指数平均年报酬率在9%到17%之间。我们据此选择一个较低位的10%的收益率作为比较基准，来系统计算并据此比较两种不同的居住选择在未来不同的时点上，其资金收益和资产保值增值状态的变化情况。
表一：租房与买房方案的30年理财比较
年份 买房各按
揭期付出 租房付出 租买差额 差额投
资终值 出租收
益终值 全部按揭支出投资终值 备注
2016 600000.00 0.00 600000.00 10469641.36 10469641.36
2016 144389.28 48000.00 96389.28 1681935.32 837571.31 2519506.63
2017 144389.28 48960.00 95429.28 1513803.54 776657.03 2290460.57
2018 144389.28 49939.20 94450.08 1362064.00 720172.88 2082236.88
2019 144389.28 50937.98 93451.30 1225145.95 667796.67 1892942.62
2020 144389.28 51956.74 92432.54 1101627.29 619229.64 1720856.93 1.1
2021 144389.28 52995.88 91393.40 990220.63 574194.76 1564415.39
2022 144389.28 54055.80 90333.48 889760.67 532435.14 1422195.81
2023 144389.28 55136.91 89252.37 799192.70 493712.59 1292905.28
2024 144389.28 56239.65 88149.63 717562.22 457806.22 1175368.44
2025 144389.28 57364.44 87024.84 644005.54 424511.22 1068516.76
2026 144389.28 58511.73 85877.55 577741.20 393637.68 971378.87
2027 144389.28 59681.97 84707.31 518062.22 365009.48 883071.70
2028 144389.28 60875.61 83513.67 464329.12 338463.34 802792.46
2029 144389.28 62093.12 82296.16 415963.50 313847.82 729811.33
2030 144389.28 63334.98 81054.30 372442.32 291022.53 663464.84
2031 144389.28 64601.68 79787.60 333292.61 269857.25 603149.86
2032 144389.28 65893.71 78495.57 298086.78 250231.27 548318.05
2033 144389.28 67211.59 77177.69 266438.32 232032.63 498470.96
2034 144389.28 68555.82 75833.46 237997.88 215157.53 453155.41
2035 144389.28 69926.94 74462.34 212449.76 199509.71 411959.47
2036 144389.28 71325.48 73063.80 189508.69 184999.91 374508.61
2037 144389.28 72751.98 71637.30 168917.00 171545.37 340462.37
2038 144389.28 74207.02 70182.26 150441.90 159069.35 309511.24
2039 144389.28 75691.16 68698.12 133873.19 147500.67 281373.86
2040 144389.28 77204.99 67184.29 119021.07 136773.35 255794.42
2041 144389.28 78749.09 65640.19 105714.19 126826.19 232540.38
2042 144389.28 80324.07 64065.21 93797.87 117602.47 211400.34
2043 144389.28 81930.55 62458.73 83132.57 109049.56 192182.13
2044 144389.28 83569.16 60820.12 73592.34 101118.69 174711.03
2045 144389.28 85240.55 59148.73 65063.61 93764.60 158828.21
合计 4931678.4 26274825.36 10321106.85 36595932.21
3000000.00
13321106.85
13321106.67
第一个维度的比较，按全按揭期间30年进行比较。
如表一所示：买房的支出一是60万元首期支付，二是全按揭期间分360个月的还款期间每月等额支付12032.44元，为便于计算，我们将按月等额折算成按年等额144389.28元，共30个还款周期。按照前述假设，买房人连同首付和分期总公向银行支付493.17万元静态绝对额的资金。但是这个493万元的算法是没有意义的，这样的资金投入，如果按照我们选定的年化10%的收益进行投资，其30年后的资产总额将是惊人的3659.59万元。
当然，这样的假设是有缺陷的，因为这些投入是用来解决住房问题的，不可能全部拿来投资。好的，现在我们选择租房居住方案，同样按30年周期计算。按照市场价格，我们每年因租房而支出的资金远小于买房向银行支付的本息，且不用期初一次性的支付一大笔首付。这样，节省下来的首付，和每年节省下来的趸付用于投资，同样按照相同的收益率计算，看一看30年后，会有什么样的变化。如表（一）所示，首期节省的60万元首付和每期节省的数量不等的趸交按照可比收益率投资，30年后，这笔钱已经增值到2627.48万元。这也就意味着，你租住了和买到的一样的房子，同样解决了安居问题，但却用节省的钱为自己积攒下了一笔巨大的财富。
是的，你会说这时我依然没有房子。然而这时的2627万元巨资和那所住了30年的老房子，你觉得哪一个更物有所值？当然，你要是执意认为目前的房价在30年后还能再涨10倍，那我也确实没有什么办法打消你的执念。
至于未来三十年，中国的房地产市场的变化，其实你用不着想太多复杂的理论和模型。复杂的问题，往简单了看，往往能更清楚。我们只要看一下住房的人口的未来可见的变化就什么都明白了。
其一，中国人口出生数自1990年达到2621万人的高峰之后，开始逐年下降，到2015年已经降低到1655万人。26年间，下降36.86%。为扭转人口出生颓势，国家调整生育政策，但效果非常不理想，因为人们的观念已经由不让生过渡到不敢生、不愿生，其中原因，高房价、高养育成本功不可没。
其二、目前的城市人口中，只有一套房的家庭实在太少了，持有房产最多的人群年龄段集中在40岁至70岁的区间里。不要说30年后，就是10年后，高龄房产持有者会将多少住房推向市场，不用统计，凭感觉就能辅助你准确决策。
其三、货币问题。人民币今天已经入篮，进入国际货币俱乐部。如果当局不想因滥发货币导致信用形象双损甚至被踢出货币篮子，过去十多年的无度超发行为就一定会收敛。国际通道的打开，对资产泡沫的打击是致命的，所以，因货币洪水泛滥导致的泡沫坚硬是不值得期待和幻想的。
有以上几条，你还会觉得房子能再涨10年、30年吗？
好，上面我们进行了第一个维度的比较，租房三十年。按照中国人对房产的执着，你也许不能接受60岁还没有自己的产权房，也好，我们看一下十年后的情况，进行第二维度的对比：租房十年，然后买房。
租房与买房方案的10年理财比较
年份 按揭各
期付出 租房付出 租与买
的差额 差额投
资终值 出租收
益终值 备注
2016 600000.00 0.00 600000.00 1556245.48
2016 144389.28 48000.00 96389.28 250008.97 124499.64
2017 144389.28 48960.00 95429.28 225017.25 115445.12
2018 144389.28 49939.20 94450.08 202462.13 107049.11
2019 144389.28 50937.98 93451.30 182110.14 99263.72
2020 144389.28 51956.74 92432.54 163749.88 92044.54 1.1
2021 144389.28 52995.88 91393.40 110586.02 85350.39
2022 144389.28 54055.80 90333.48 132257.25 79143.09
2023 144389.28 55136.91 89252.37 118794.90 73387.23
2024 144389.28 56239.65 88149.63 106661.05 68049.98
2025 144389.28 57364.44 87024.84 95727.32 63100.89
合计 2043892.8 3143620.39 907333.71
3000000.00
3907333.71
3907333.30
如表（二）所示，现年30岁的你，在40岁之前选择租房居住，十年之后，按照同样的模型，你所节省下来的首付和趸付已经积累到314万元。到时，房价即便不跌，也不计算折旧，这剩余的财富是不是足够你购置一套新房？您是不是不用在以后的20年里，每天天一亮第一个念头就是这月还欠银行一万多块钱呢？那个滋味，没有受过的人是难以体会的！
还是那句话，房子再涨十年的预期，是遵循正常逻辑的人不敢预测的。试问世间万物谁最大？天道最大，天道就是规律。也许有形之手很强大，但规律是不以任何人的意志为转移的，世间没有不破的泡沫。在有形之手的操弄下，它也许会迟到，但绝不会缺席。
算完了我们自己租还是买的经济账之后，让我们受累，再替出租房屋的的屋主算一下他的经济账。他自己购置房屋的支出和代价我们已经算过了，我们就算一下，屋主把房屋出租给我们收取租金，10年后、30年后他的收益和资产状况。
前述假设的10%收益水平不变，我们允许他的房屋30年不折旧，而且30年后还能卖出300万元的价款，那么30年后，他总共收获1332万元的金融资产。也就是说，他起初的300万元，30年后变成了1332万元，他的平均复利收益率是多少呢？经过计算，是5.09%；如果是出租10年的方案，他最终收获390.7万元的资产，十年平均复利收益则只有2.68%。这是因为，期限越短，他的能够获得10%较高益率的资产（租金）所贡献的收益额占比越小的缘故。
如上所述，我们已经将两种方案分两个维度进行了对比。这种对比是没有考虑人们居住感受的纯技术模型对比，数据是客观的，人们的感受是复杂的。但这种复杂也仅仅是感觉、观念的折射。就像老一辈中国人讲究量入为出，家有余粮心不慌一样，现在的年轻人热衷于活在当下，信用消费，借钱享受，观念是可以改变的。市场变化了，它也会反过来适应人们的需要并逐步去满足他。我们相信将来的租房居住一定不会是权宜之计的无奈之举，经过需求和供给的多轮博弈，经过经营者的自我创新，租房市场一定会给人们创造真正意义上的家的感觉。
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