目前整个信托行业来讲，50%以上的信托产品都是房地产信托，那么对于投资者来讲，地产信托的开发流程是什么呢？是不是每一个房地产开发公司都可以做信托融资呢？那么今天大众信托网（）带您了解房地产信托产品的开发流程：
1.一定要告诉大家的是信托公司绝对不是随随便便那个小地产商有块地，然后画几张图，在马路边上盖个“售楼处”就给他融资的，信托公司帮助的融资地产开发商一定是有一定资质，一般情况下，最少开发资质都是二级开发资质的，而且是有过成功“经验”，已经成功运作多个楼盘，而且融资拟建的楼盘的地理位置要有很好的销售预期，如果已经在银行办理了“开发贷款”就更好了，这样就说明银行也对这家地产商比较认可，最少要符合以上条件信托公司才有可能帮他融资，否则，就得想其他途径进行融资了，比如有限合伙吧，但要准备至少1年25%以上的融资成本。
2.那么开发商资质通过以后，信托公司是如何审核地产开发公司的财务数据呢？审核财务报表信托公司审核财务报表一定是要经过“会计师事务所”审计后的，这样才能客观、公证的反应地产商过去3-5年的经营情况，审核经营情况一方面是进一步了解地产商的实力，最为重要的是测评地产商“资金回笼”的能力，地产商固定资金回笼的金额必须大于“融资额度”，这样才能确保到期还款。
3.抵押物又是什么角色呢？评估抵押物(抵押物的类型也要根据信托计划的类型而定，有些客户一上来就问有没有土地抵押，如果是贷款模式，则需要请第三方来评估“抵押物”，一般是土地、在建工程、预售楼盘，评估的价格要是融资额度的2倍以上才能考虑融资，抵押率必须在50%以下，就是说一旦还款有困难，进入到处置资产的过程，即使抵押物打5折卖出，也能确保投资人的本金和收益；
如果是股权模式，则要准备控股的相关工作，重要的有3点，一个是股权的转让或者抵押，一个是派入独立董事监督地产企业的经营运作，第三个就是控制房地产开发商的各类印章和证照；还有更重要的就是看这家地产开发商是否有过不良的“信用记录”？是否给其他企业做过担保？是否之前有其他的负债经历？欠了别人的钱是否已经还清？这些都是用来评测“股权”价值的重要依据；
4.信托公司还会对该城市，该地段的房地产价格进行压力测试，房屋价格压力测试(信托公司都是用最坏的市场预期去融资的，反过来说中国的房地产能在短期内下降30%~40%么)
100万理财计划第一条说过测评地产企业的现金流以确保资金回笼，只是这一点是不够的，信托公司还要根据地产楼盘周边其他房价等综合因素来预估，预估这块楼盘市场价销售后能回款多少钱，然后就是要做一个房价的“压力测试”，一般是假设房价按现在市场价格下跌30-40%卖出是否能确保资金回笼，如果房价下跌30-40%仍能保证房地产开发商正常还款，则这个“地产项目信托计划”基本可以规避房价下跌的风险；
综上所述，一个地产信托计划的形成，如果企业的现金流没有问题，楼盘的市场前景非常看好，地产商抵押物足值，房子盖起来后即使下跌30%价格卖出也能确保开发商按时还款，则这个“地产信托计划”就基本能经得起推敲和市场的考验，投资人可以考虑适当参与，计划的风险基本在可控的范围内，已经比较安全了。
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网上港股开户主要步骤如下：
一、提前预约
提前与我预约（电话：15874260477 QQ：724728788，吕百强经理，国信长沙港股客户经理），指导填写开户表格。如果您没有时间，本人可以提供上门开户服务，异地客户可以通过QQ提供开户资料。预约开户者开户后,即可享受免费电子邮件及短信服务。
二、然后你就可以登陆【国信证券香港】的网站，填写个人信息。
进入国信证券香港网址：个工作日。
三、开通账户
在收到您提交的全套申请文件后，国信香港的持牌代表会对您进行录音电话回访，包括风险披露等内容；如您的申请被审核通过，您将通过电子邮件收到开户欢迎函以及加密URL链接（一封是密码信，一封是开户信（内含帐号及以您名字自动开通的银行信托户口的详细内容，密码可以自己在网上更改））； 请您按提示操作进行相关的核实、确认与操作，此后，您就拥有一个属于自己的金色香江证券投资账户。
【开通港股账户】
经过3工作日左右，会收到香港方面的电子邮件，告之客户香港证券账户和密码，以及为客户在香港工商银行亚洲银行开立的信托户口。客户收到并修改证券账户的交易密码后，香港证券账户即成功开通，资金进入工商银行亚洲银行账户后自动转至股东账户，到账就可以开始投资香港证券市场了。
具体详情咨询:国信证券长沙港股客户经理:吕百强经理，QQ724728788
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港股交易的优势所在：
1、允许非现场开户
2、T+0的交易制度
3、不设涨跌幅限制
4、T+2交收制度：在T+2以前，客户不能提取现金、实物股票及进行买入股份的转托管。
5、股票、期货、期权多项做空机制
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其他优势：
1、更规范成熟的市场环境和透明严格的监管机制
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（1）、价值投资：腾讯、阿里巴巴、比亚迪等
（2）、香港本地蓝筹投资机会：汇丰银行等
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港股开户应注意的事项：
一、开户需准备的资料
1、身份证或护照复印件。
2、现居住宅地址。
二、开户流程
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3、在收到您提交的全套申请文件后，国信香港的持牌代表会对您进行录音电话回访，包括风险披露等内容；如您的申请被审核通过，您将通过电子邮件收到开户欢迎函以及加密URL链接（一封是密码信，一封是开户信（内含帐号及以您名字自动开通的银行信托户口的详细内容，密码可以自己在网上更改））； 请您按提示操作进行相关的核实、确认与操作，此后，您就拥有一个属于自己的金色香江证券投资账户。
三、关于汇款
1、从国内汇款：去国内银行柜台先将人民币兑换成港币，再填写一份境外汇款申请书将港币汇至我们给您在香港银行开设的信托帐号里。
2、境外存汇款。
四、有关取款
1、向券商发出取款指令，可划至你在全球各地的同名银行卡内。
五、了解手续费
1、经纪佣金：最低100港币。
2、印花税（千分之一）+股票交收费+交易征费+交易费=0.11%
六、交易
通过网上交易或电话委托进行买卖 (电话委托下单可以打电话给香港或国内办事处的下单员，非常方便快捷）
七、及时行情软件
根据香港证券交易所的有关规定，香港联交所是上市公司，实时行情是收费的，而延时（15分钟）的行情则免费提供，不同的软件公司在及时行情的基础之上又提供其它相关的资讯，因而各家公司的行情软件收费也有所不同。常见的港股行情软件有钱龙港股通、阿斯达克、财华终端，每月收费200-500港币左右。
八、新股认购
认购新股可根据相关政策，每只新股可提供最多9倍的融资。即1万元本金，我们可向你提供9万元融资，这样你就有10万资金去申购新股了；认购新股期间的融资利息，按当期市场利率为准，通常以占用天数计算（通常为7天左右)
【国信金色香江证券账户同时提供以下服务】：
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